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野人是人吗？
——兼议法律关系的主体与客体的变迁

江苏省徐州师范大学法律政治学院 2002级 刘炳杰 邮编:210004


[内容摘要]：当各大新闻媒体陆续报道发现“野人”踪迹时，法律人不禁陷于迷惑之中，他们不禁要问：“‘野人’是人吗？‘野人’能否成为法律关系的主体呢”？当然，笔者在文中试图重新构建人之所以成为法律关系主体的原因或者说是理论，抑或是是说是重新构建要成为法律关系主体的条件来回答法律人的以上问题。但是，在重构法律关系主体成立条件理论的同时，不可避免地要对原有法律关系的主体和客体的范围重新“洗牌”。所以，在对法律关系客体的范围的“洗牌”时，笔者将以“人能否被抛弃？”作为起点附带初步探讨人能否成为法律关系的客体问题。
[内容摘要]：法律关系、法律关系的主体、法律关系的客体、特殊物
一、引言——发现“野人”的踪迹的报道，引起理论的困惑
当我们在因特网上的搜索引擎上输入“野人”两个字的话，那么排列在网上前端的肯定是关于发现“野人”的报道，有国内的报道，也有国外的报道。剔除这些报道中的虚假成分，法律人会有这样的疑问：“‘野人’是人吗？‘野人’是法律关系的主体吗”？实际上，法律人的这一个问题可以分解为这样两个问题：一是、如果“野人”是人的话，那么是否因为他们的特殊性而要在法律上对他们进行对人立法呢？二是、如果“野人”不是人的话，那么，我们是否也会因为他们的特殊性而使他们成为法律关系的主体呢？
对于分解过后的两个问题的回答，笔者认为，第一个问题应该是不难回答的，争议也应该不会太大的。但对于第二个问题的回答，笔者就认为我们就不能够草率地回答了，因为它包含了一个新的，但也是十分复杂的法理学问题——某些特殊物能否成为法律关系的主体呢？
笔者认为，这一个问题我们暂时还不需要急于回答的。我们可以逆流而上追问这样一个问题“承认某些特殊物可以成为法律关系主体会有什么意义呢”？法律人也许对于这样一句话不会太陌生“主体是权利义务之所属，客体是权利义务之所附，法律事实是权利义务之所成”[1]。从这句话，我们不难看出法律关系主体范围的变迁会给法律关系的种类带来“革命性的冲击”。所以，笔者希望对法律关系现有的研究理论的反思来重新构建法律关系主体成立的要件，进而探讨法律关系主体与客体的变迁问题。
二、 正文
一、对现有的关于法律关系的理论研究的反思
众所周知，法律关系这一概念是在德国的法理学研究中提出的，而这一个概念在英美法系是不流行的，至今这一个概念在英美法系也是鲜有学者研究，即使有研究也是不系统的研究。但是，法律关系在法理学中的地位的飞升并非在德国而是在前苏联，这是前苏联法学家的功绩。所以，我们可以说是法律关系产生于德国而发展（发达）于前苏联。目前，国内对法律关系的研究基本处于停滞阶段，对其认识的研究基本处于以下几个方面。
（一）、对法律关系概念的认识
何谓“法律关系”？我国学者有以下几种表述：
1、李步云教授认为，“法律关系是受客观因素制约的关系”[2]。“这种客观制约的含义主要有二：一是，法律关系是法律确认和调整社会生活关系的结果，是社会生活关系的结果，是社会生活关系的外壳，因此，任何法律关系必然要受到相应的社会生活关系原型的制约；二是，法律关系总是存在于特定的时空条件之下，特定社会的物质生活条件、政治生活条件、历史文化传统和主导意识形态等多种因素，必然对法律关系的状况构成制约。[3]”
2、吕世伦教授认为，“法律关系是法律规范所确立的人们之间的权利义务关系[4]”。“法律关系具有以下三种属性：即法律性、意志性[5]和社会物质性”[6]。
3、张文显教授认为，“法律关系是法律规范在指引人们的社会行为、调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务联系，是社会内容和法的形式的统一”[7]。法律关系“是法律从静态到动态的转化，是法律秩序的存在形态”[8]。法律关系也是法律价值得以表现和实现的形式[9]。”[10]
综上所述，我们不难发现，我国学者在对法律关系的概念的认识上基本是相同的，大家基本都有这样的认识：法律关系是由法律规范规定的，是受制于客观因素（尤其是经济因素）的，并且是法律秩序的存在形态和法律价值的表现和实现的形式。
（二）、对法律关系的产生条件的认识
1、 吕世伦教授认为，“任何具体法律关系的产生，都得具备三方面的条件：首先，必须具有相应的法律规范，这是法律方面的要求。其次，必须有具有权利能力的主体，这是主体方面的条件。最后，必须许具有法律事实，即现行法律规范所规定的特定法律关系产生、变更和消灭的条件[11]。”
2、虽然张文显教授并未直接提出构成法律关系的条件，但是，他却提出了以下标准作为检验一个社会关系是否是法律关系。他认为法律关系应该具备以下四个特性，即“相关性、对称性、可逆性和双向性[12]。”
以上两位学者的观点中透露了一个共同信息，那就是“法律关系仅仅是人际相互关系[13]。”他们认为人对物、人与自然的关系不属于法律关系，用张文显教授的四个标准来检验的话，那就是这两者“在实质上不具有严格意义上的相互性[14]。”
但是，随着这几年国内外学者对人与环境的关系的研究和认识，我们就会对传统的环境法律关系提出质疑。比较具有典型的学者的观点是武汉大学法学院蔡守秋教授关于环境法律关系的论述，他认为环境法律关系的范畴包括人与人之间的关系和人与自然（环境）的关系，而且他认为其中人与自然（环境）的法律关系是间接的法律关系，它们并不直接发生关系。看来，传统的法律关系的产生条件是要面临新的挑战了，那也就意味着我们要重新构建法律关系法律关系构成条件了。
二、某些特殊的物能否成为法律关系的主体
从哲学上将，“主体相对于客体而言，主体是一种自在、自为的存在，任何事物要成为主体，就必须具有自在、自为的属性。自在是指主体具有不依赖于外在事物的独立价值；自为是指主体具有能动的属性，即认识和实现自己价值的能力[15]”。但是，这只是从一般意义上而言的。所以，李步云教授认为法律关系主体是法律规定的，而且从属于其他客观因素[16]。
而从张文显教授在上述的检验是否是法律关系的四个标准中，我们可以推倒出一个结论：法律关系主体之间具有相互性。
按照以上两位教授的观点，某些特殊之物是不能够成为法律关系的主体的，而无论它有多“特殊”，它始终是物。但是，笔者想问这样一个问题“植物人为什么能够成为法律关系的主体？难道他（她）们符合两位教授的标准吗？”此外，还有国外某些国家民法典对胎儿继承权的承认，认为胎儿是继承法律关系的主体。
不难看出，以上学者对人为什么能够成为法律关系主体的认识还不是很深入的。记得在《法学家茶座》（第一辑）里面。中南财经政法大学法学院范忠信教授在谈到一则关于小狗欢欢的继承权的案子中，他认为，当前我们之所以认为植物人是法律关系主体主要是基于这样三个理由：1、植物人是我们人类的同类；2、人有生存和发展的需要；3、法律规定了人是法律关系的主体而且规定了代理制度。这样的理由让想到了世界司法审查第一案——“马伯里诉麦迪逊案”中确认司法审查制度时马歇尔大法官的如下逻辑推理：1、宪法也是法律；2、宪法比普通法的法律效力更高；3、所以，一切与宪法相抵触的法律是无效的。这两者相比较而言具有极其相似的特点。看来似乎我们对人成为法律关系的主体的论证的理由是十分符合逻辑的。但是，笔者不禁要问：“难道动物就没有生存需要了吗”？也许，有人会反驳说：“动物怎样行使自己权利呢”？那我还想问：“植物人、胎儿能够行使自己的权利吗？他们也需要由他人帮助自己才能够行使权利啊。难道动物就不能够有人帮助它行使权利吗？”。实际上，植物人正如范忠信教授所言：“植物人只是一堆会呼吸的静止的肉罢了”。看来，我们之所以规定人能够成为法律关系的主体的原因还是看在他们是我们的同类的份上。但是，这样一来似乎又有范忠信教授所言的那种“物种歧视”嫌疑。
是否真的是“物种歧视”呢？笔者认为并非这样。我们应该清楚的认识到社会资源目前具有稀缺性和珍贵性，我们的国家还有很多人刚刚解决温饱问题，生活资料还很不充足。所以，人们当然不希望动物享有继承权利了，不然他们会认为是“狗权”高于（大于）“人权”了。笔者认为，这还只是肤浅的、表面上的认识而以。实际上，笔者认为，我们此时不承认动物的继承权是因为我国《民法通则》、《继承法》等相关法律中已经规定了对于无人继承的遗产收归国有（如果死亡者生前是集体组织成员的，就收归集体组织）。通过这种方式，社会资源就得到了再次分配，实现了社会资源分配的“矫正的正义”。至于为何这样做不会有“物种歧视”之嫌？笔者认为，关键问题是动物可以在一些场所得到看护，而且它们生存之需一般是有限的，它们无需占有主人遗留下来的大笔生活资源。否则，就会有资源浪费的问题。
所以，笔者认为决定法律关系主体的根据是生产力，进而表现为生产资料（生存资料或者生活资料）的丰富程度。笔者认为这是唯一的能够站得住脚的。笔者发现，目前社会上的白领阶层（往往是受过高等教育而且收入颇丰）喜欢过单人生活，但同时为弥补不足而饲养宠物，并把这些宠物视为家庭成员之一，他们当然希望“家庭成员”（宠物）能够享有继承权利（即希望它们能够成为继承的法律关系主体）。这样，在他们遇到不测时，宠物也还能够在他们留下的资源的帮助下继续生存。
当然，正如笔者上述所言，法律关系主体取决于生产力，进而表现生产资料（生存资料或者生活资料）的丰富程度。试想，当我们社会的生产力高度发达，社会资源十分丰富的时候，人们又希望自己所希望的宠物成为法律关系主体时，我们的法律规定动物可以成为法律关系主体又何妨？
三、人能够被抛弃吗？——人能够成为法律关系的客体吗？
正如李步云教授所言，“任何事物要成为法律关系的客体，必须具备两个基本条件：其一，有价性，即对主体具有价值，能够满足主体需要。其二，法律性，即为法律所规定和调控[17]”。这也正同张文显教授对客体的评价是“有用之物、可用之物、自在之物[18]”。
那么人能否被抛弃呢？有人认为，当未成年人父母抛弃自己的儿女，而弃子（女）为他人所抚养时，亲生父母是否有权要回子女呢？他们认为，此时被抛弃的子女可与民法上的抛弃物同等处理。所以，此时的被抛弃子女是法律关系的客体。所以，亲生父母不得要求返还子女。
在这里，笔者对该观点是不敢苟同的。因为这种观点不仅在理论上是荒谬的，在历史发展中也是不符合的。
首先，在理论上，我们通说认为，父母对未成年的子女无所有权，而有的只是抚养、教育的职责。所以，我们不能以之与物权相比而处理。
其次，在历史发展中，我们不难考察到人类是从法律关系的客体中逐步地解放出来的。在奴隶社会大量的奴隶是法律关系的客体（实际上奴隶也是人），他们可以被任意的买卖、打杀等。到了封建社会奴隶才得到解放，成为法律关系的主体。虽然此时解放出来的奴隶的地位还很低下，但是，毕竟是一次革命性的解放。大家大概都清楚美国人主要是英国当时受迫害的新教徒，他们在当时的英国受到了不是人的待遇（可以说是把人当客体的待遇）。到了近现代，在德国纳粹执政时，德国纳粹制定了一些表面上并未把人视为法律关系的客体的法律，但实际上，却是把人当作法律关系客体的“恶法”。同样的事情还发生在日本在世界大战中的暴行。而这一切为世界上一些遭受到切肤之痛的国家所警惕，比如美国、德国等国家，他们在立法上关注人，防止不尊重人的立法。所以，把人规定为法律关系的客体是与历史想悖的，是与历史潮流所不吻合的。否则，就有可能够发生上面那些违背历史发展立法而出现的种种悲剧。
三、小结
人们总是在不断孜孜以求地探索自身，发现自我，实现自我。所以，笔者认为，随着社会不断的发展和生产力的提高，法律关系主体范围的逐渐扩大，某些特殊物成为法律关系主体在将来也是可能的。在这一点上，国际（公）法的主体的扩张现象也许可以为我们找到一条研究方向和思路吧！但是，历史向前滚动车轮决不会让人成为法律关系的客体的。
[注释]：
1、《法理学》李步云 主编，经济科学出版社2001年版，P.188
2、《法理学》李步云 主编，经济科学出版社2001年版，P.187
3、《法理学》李步云 主编，经济科学出版社2001年版，P.187—188
4、《理论法学经纬》吕世伦 著，中国检察出版社2004年版，P.105
5、这里的“意志性”应当包括国家意志性和个人意志性。
6、《理论法学经纬》吕世伦 著，中国检察出版社2004年版，P.107
7、《法哲学范畴研究》（修订版）张文显 著，中国政法大学出版社2001年版，P.96
试论商品房认购书及预约款

山东亚和太律师事务所 陈兆利

内容摘要　商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同，也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词　商品房认购书　预约款　定金

引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。


二、商品房认购书与购房合同

（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。

(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。


三、商品房认购书的成立和生效

（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。