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论无权处分的物权理论基础/孙毅

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:12:40  浏览:9102   来源:法律资料网
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论无权处分的物权理论基础

孙 毅


目 次


一、无权处分与区分原则
(一) 确立区分原则是妥当处理无权
处分的基础。
(二) 我国立法上的困惑--无权处分
的后果究竟落在那里
二、无权处分与抽象原则
(一)移植或放弃
(二)公示效力核心模式下的无权处分
三、结论



论无权处分的物权理论基础

孙毅


无权处分是经济生活中常常发生的现象,对无权处分加以法律调整时,涉及复杂的多方法律关系,其法律规范的构成,踞于债权法与物权法的结合之点,直接反射出一国民法典植根的法理基础的要求,是民法中的一个重要课题。近年来,我国学术界对物权法的一系列基础性原则问题展开了争鸣,但对许多重要的法律原则问题尚未达成共识。而无权处分问题的研究恰恰需要一个理论平台作为基础,因此本文从探讨无权处分的若干理论基础着手来研究无权处分的法律构造。
一、无权处分与区分原则
区分原则是指将物权变动和原因行为的构成要件相区别的原则。区分原则又叫分离原则,在德国,区分原则是其民法物权体系中最基本的原则之一。我国研究德国物权法的学者对该原则有很高的评价,认为分离原则的建立不但符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理,而且被民法实践证明是一条分清物权法和债权法的不同作用范围、区分当事人的不同法律责任的行之有效的原则。①根据萨维尼的物权行为理论,交付也是一个契约。物权有自己独特的设立、变更和终止的法律根据,即:“合意”。该概念是德国民法专门创造的,目的在于将它与债权中的合同明确地区分开来。②这样,在一个买卖过程中,除了当事人间的买卖合同行为之外,还必须有一个转移标的物所有权的合意以及一个移转价金所有权的合意,才是一个能产生物权变动的完整交易过程。这样就有了两种不同性质的法律行为:一个是使当事人间产生转移标的物的给付义务的合同行为称作“债权行为”,在不同的对称下又叫做“原因行为”、“负担行为”;另一个是使标的物所有权发生转移的法律行为,称作“物权行为”、“处分行为”。
(一) 确立区分原则是妥当处理无权处分的基础。
从某种意义上说,探讨无权处分正是利用了德国法的概念工具的。与区分负担行为与处分行为相反的情形是,在法国或日本,物权变动被视为合同的直接效力,即所谓的意思主义立法。法国民法典第711条规定,“财产所有权,因继承、生前赠与或者遗赠,以及因债的效力,取得与转移。”第1583条规定,“当事人一经对标的物与价金协议一致,即使标的物尚未交付,买卖即告完全成立,且买受人对出卖人依法取得标的物的所有权。”这是法国民法典关于买卖合同与所有权变动关系的一般规定:买卖合同成立,所有权转移,不需交付。因此,法国民法典不存在区分原则,也就没有独立于合同之外的的处分行为。立法上是否以区分原则来安排债权效力与物权变动的关系对无权处分的影响很大。甚至在什么是处分行为这个基本问题上都会发生根本分歧。王泽鉴先生曾对处分的概念做过分析,认为其意义有广狭之别:最广义之处分,包括事实上及法律上之处分。广义之处分,仅指法律上之处分而言。狭义之处分,系指“处分行为”而言。③在不采区分原则的意思主义立法中,处分包含于合同行为之内。无权处分是指无处分权的人通过合同转移特定物所有权的行为。就他人之物订立买卖合同,即使尚未交付标的物或尚未办理登记手续,也属处分。处分行为无法从合同中独立出来。
处分行为和负担行为不加分离,涉及无权处分的场合,会产生理论上的不协调。这种不协调表现为:债的产生和物权变动的发生是同一个法律事实的效力。但是,因无权处分而使债的效力不发生,在某些场合殊不合理。若仅认为不发生物权变动的效力,那么等于赋予了债的效力与物权变动以不同的构成要件,这就违反了意思主义的逻辑。
以采取意思主义立法的法国为例。由于不存在负担与处分的分离,有无处分权在某种意义上影响到了合同的效力。物权变动于合同生效时完成,无需登记或交付。处分权利的行为是在订立合同的过程中完成的,所以,出让人有无处分权成为合同能否生效的要件。纯从理论上推导的话,处分他人之物而无处分权,其结果自然是因要件的欠缺而产生对合同效力的否定结论。法国民法典第1599条规定,“出卖他人之物,无效;买受人不知出卖物属于他人时,出卖他人之物得引起损害赔偿。”即直接体现了这一逻辑。但是实践中对于出卖他人之物不能一概否定合同的效力使合同无效,也不能使物权依欠缺处分权的合同意思表示而转移,所以产生了理论上的不协调。学者采用法解释的方式对该条适用作了修正与限制。认为“第1599条关于买卖合同无效的规定,原因在于买卖合同直接引起所有权变动。所以,如果买卖合同不直接发生所有权转移,就不适用该条的规定。买卖合同只确立所有权转移的义务时,出卖人无所有权,不影响买卖合同本身效力。出卖他人之物时,如果所有权不直接通过买卖合同转移,不管是所有权转移需通过种类物的特定化,还是出卖人通过合同使自己负有义务向买方转移缔约时属于他人之物,买卖合同都有效。”①而且,“当今统治说认为,此处‘无效’乃是相对无效。”“只有买受人才可以主张买卖合同无效,或者追认买卖合同有效。这与德国法中的可撤销性相类似。”②按法国当今观点,出卖他人之物,要么不适用第1599条,那么合同有效;要么适用第1599条,买卖合同相对无效,买受人可单方决定买卖合同有效,以使出卖人承担契约责任,也可主张买卖合同无效,以使出卖人承担缔约责任③。其结果实质上是要求对个案一一考察合同双方的意思表示,以判断是否包含使物权直接发生变动的愿望。判断的结果在于买受人是否享有和是否行使撤销权。但对出卖他人之物的合同能否引起所有权移转没有明确结论。虽然这种解释以牺牲立法主义为代价,但仍然没能换来理论上的一贯性,其原因在于立法上不区分负担与处分的不同要件与效力。个案判断的妥当性毕竟不能代替理论上的协调性。
在日本,物权的变动无需交付或登记作为形式。依据《日本民法典》第176条的规定:“物权的设定及移转,只因当事人的意思表示而发生效力。”因此属于意思主义立法。《日本民法典》第176条在只要意思表示即可转移所有权这一点上,究竟是指债权性的意思表示抑或物权性的意思表示呢?由于不明确,所以有学者认为是指物权合同,被称为独立性肯定说。认为“以严格区分物权和债权为前提,把第176条中的意思表示看作是物权的意思表示,这无论从体系上还是逻辑上来看,都是妥当的。”④否认说则认为物权的意思表示如果要独立存在,需要有别于债权的意思表示的特征。由于日本民法没有采用形式主义,因此将两者区别开来没有什么实际益处。⑤但该法第560条规定:“以他人权利为买卖标的时,出卖人负取得该权利并移转于买受人的义务。第561条规定:“于前条情形,出卖人不能取得其卖掉的权利并移转于买受人时,买受人可以解除契约。但是,如果买受人于契约当时,已知该权利不属于出卖人,则不得请求损害赔偿。”说明在特定场合下,立法上仍然区分了债的发生和物权变动的不同效力。学说上只能把这种区分当作意思主义的特例,而不能作为一项区分原则。“认为特定物所有权的转移时期,只要法律上没有障碍,原则上应该是合同成立之时。”①买卖他人之物时,不产生所有权转移的效果,但卖主将他人所有的特定物出售并取得该物的所有权后,如果没有同买主转移所有权的时期、方法方面的特别约定,该物的所有权即使没有任何意思表示,也应理解为卖主在取得所有权的同时将所有权转移给买主,这是由于失去了法律障碍的缘故。②产生特例是由于:一方面,在法律观念的价值取向上无权处分一直被法律否定评价,但具体到制度层面若坚持意思主义的逻辑,无权处分特定物的合同行为若得使物权发生变动,等于肯定了无权处分,将构成对权利人的危害;反之,无处分权势必成为否定合同全部效力的根据,亦不合理。但在采取区分原则的形式主义立法上,合同行为本身只产生交付标的物转移所有权的债的负担,并不直接危害权利人的权利,也就没有理由否定合同的效力。产生特例往往可以说明理论架构中存在某种不适应需要的成分。
无论法国或日本,采意思主义立法的国家对待无权处分的问题时,都表现出某种“区分”的特例。可见“区分”是解决无权处分的关键一环。意思主义立法与德国形式主义立法在“区分”问题上的不同在于:德国形式主义立法以区分为原则,区分的是债权行为与物权行为;意思主义立法以区分为例外,区分的是合同的债的发生效力和物权变动效力。而且,这种区分并不使物权变动建立在一定的“形式”基础之上。无论哪种“区分”,都力图实现这样的一个目的:使处分权的有无不致影响到合同的债法效力。
(二) 我国立法上的困惑——无权处分的后果究竟落在那里
在我国无权处分的后果究竟落在那里,梁慧星先生负责的课题组提交的《中国物权法草案建议稿》第7条与我国《合同法》第51条、第132条给出的是不同的答案。《中国物权法草案建议稿》第7条规定了物权变动与其原因行为的区分原则。该条规定:“以发生物权变动为目的的原因行为,自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时,有过错的当事人应当承担违约责任。”③也即:合同效力不因物权变动不能发生而受影响,使原因行为和物权变动的成立要件和效力得以分开。而我国《合同法》第51条的规定是:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”据此可以得出如下两个判断:这里所讲的合同不是指物权合同;④无处分权的人处分他人财产,未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后没能取得处分权的,该合同不生效。与之相应的,《合同法》第132条规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《中国物权法草案建议稿》虽然没有规定“有处分权”是物权变动而非原因行为的要件,但这是区分原则的固有之意。《合同法》第51条的规定显然并不是建立在区分原则的基础之上的。
无处分权则合同无效在制度安排上是不合理的。首先,这是一个价值取向上的错误。无权处分的制度价值在于排除对物权人的侵害而非否定合同当事人间的意思自治。根据合同相对性原理,出卖他人之物的合同仅于合同当事人间发生债的效力。并不构成对物权人的侵害。虽然有学者主张合同法第51条、第132条的规定,“此与法国民法典第1599条的规定相同”。①但问题是在我国,物权变动不会基于合同效力直接发生,这与意思主义立法的“一体原则”不同。其次,干扰了合同当事人的意思自治。合同被当事人用以安排自己利益时是一个私人的领域,因无处分权就将合同无效的事实强加于当事人身上,可能违背当事人的意志。买受人为使合同有效就要确保出卖人有处分权,必然增加买受人交易成本,妨碍交易顺利进行。再次,这种制度安排与出卖人的转移标的物所有权的义务、权利瑕疵担保责任有内在的理论冲突。我国《合同法》第135条规定:出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。第150条规定:出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。这两项条文规定的转移标的物所有权、保证无权利瑕疵的义务都是合同上的义务。发生无权处分时可追究出卖人的违约责任,正是这两项条文的功能所及。然而依据51条、132条,合同无效就不存在违约责任的问题。等于使转移标的物所有权的义务和权利瑕疵担保责任的功能落空。
产生这种理论上不协调的因素可能有诸多方面,其中“重大误解+路径依赖”可能是其中的重要因素。
误解之一:“无效”是较之“有效”更严厉的否定评价。这是一个习惯性的疏忽。与“有效”相比,“无效”似乎已经给出了否定的评价,但问题是这种“否定”毕竟不等于责任。“不鼓励无权处分就将合同视为无效”,这种简单的思维方式并非站在关怀合同当事人利益与自由的立场之上。而是反映出国家主义的视角。它不但没能产生“否定评价”的规范功能,反而牺牲了无过错方的利益。首先,合同无效使无过错方不能根据合同追究无权处分人的违约责任。有一种说法:在无权处分的处理上,否定合同的效力是重视保护权利人的静态利益;肯定合同的效力是侧重保护交易安全。实际情况恰好相反,合同无效使无权处分人免除了合同责任,是侧重保护无权处分人的利益;对保护权利人的权利却没有任何积极的影响。由于合同的相对性,合同效力不可能直接及于权利人,因此以否定合同效力来保护权利人的归属安全,在手段上不合目的性。其次,合同无效加重了当事人的举证负担。合同无效责任是过错责任,必须证明无权处分人有过错才能成立责任。合同责任则不需要证明违约方的过错。无权处分人于合同无效时,倘不被证明有过错即可不负责任,法律的天平再次向保护无权处分人倾斜。再次,缩小了赔偿范围。若因无权处分使合同无效,有过错的无权处分人只承担缔约过失责任。其赔偿范围只限于信赖利益的损失。德国法学家耶林在其著名的《缔约过失论》一文中,指出:“所谓契约无效者,仅指不发生履行效力,不是说不发生任何效力。当事人因自己过失致使契约不成立者,应对信其契约为有效成立的相对人,赔偿基于此信赖而产生的损害。”②信赖利益赔偿之结果,即如同契约未曾发生然。信赖利益与债权人就契约履行时所可获得之履行利益或积极利益,显然有别,履行利益赔偿之结果,契约即如同被履行然。①信赖利益赔偿只计算原告基于信赖合同有效已经支出的费用损失。使合同当事人的利益恢复到合同履行前的状态。但不计算预期可得利益损失,因此,理论上有“信赖利益不得超过履行利益的原则”。②这样就减轻了无权处分人的赔偿负担。总之,无效的处理方式牺牲了受让人的利益。没有起到否定评价的预期作用。
误解之二:否认独立的物权行为就认为物权变动是合同的当然效力。③在非物权行为模式下,我国《合同法》第51条的规定显然表现出这一理解。于是否定无权处分时,无权处分的后果落在合同上。这样,就与我国《民法通则》、《合同法》中关于交付或登记为所有权转移时期的规定相冲突。从我国实然法实证中可以发现,我国物权变动有赖物权公示的完成。既非法国意思主义立法,也非德国抽象主义立法。如果将这种模式归为瑞士折衷主义或奥地利 "名义与形式主义"容易产生分歧的话,宁毋不作这种类比。除非有充足的理由否定这种模式,否则该模式仍将作为我国探讨相关制度的现实的、共同的法律基础。一切法律规则的制定、移植,都必须尊重这一理论前提。立法主义的核心力量不能忽视。
路径依赖:无效处理似乎是欠缺法律要件的唯一的后果。立法上互相因袭,理论上未加区分。路径依赖源于一个传统:在国家意志主义之下,否定合同的效力仅依赖于主权者的权威,市民生活中缺乏意思自治的空间。无论立法者、行政法规规章的制定者、或者解释法律的法官们,都拥有评价当事人意思表示的权力,大量的合同被确认无效。④“法律上的否定评价等于一律无效”的认识,一旦成为习惯思维,就将产生巨大的惯性,最终形成集体无意识。所以,无权处分则合同无效,甚至欠缺物权变动要件也致使合同无效,并非自觉选择了立法主义,实乃一种惯性的驱使。
由于以往我国的法律思维中缺乏对物权变动与原因行为的区分,所以,无权处分的否定后果往往落在作为原因行为的合同之上,造成利益的扭曲。只有确立区分原则,才能分别实现不同法领域的规范价值,即:合同领域贯彻意思自治,避免国家主义的不当干预;物权变动领域贯彻保护他人利益,避免合同自由滥用。以合同调整合同当事人的利益关系,以物权变动的要件调整合同当事人与交易外部之人的利益关系。
二、无权处分与抽象原则
萨维尼在《现代罗马法体系》一书中论证了抽象物权契约的存在。“为了清偿债务而作的交付是一个真正的契约。所以如此,是因为交付具有契约概念的所有特征:一方面,它包含了占有的现实的移转,他方面也包含转移所有权的意思表示。唯在实际生活中,此项契约常被忽视,例如在买卖标的物的场合,一般人只想到债权契约,但却忘记交付之中亦含有一项与买卖契约完全分离,而以移转所有权为目的的物权契约。”①使物权合意独立于原因行为而存在,并具有无因性,即为抽象原则,其堪称德国法学的特色。
(一)移植或放弃
对待物权行为及无因性理论是移植还是放弃,一直是困扰物权立法的问题。在无权处分这一法学问题上也无法绕开这个理论前提。
从法律功能的角度去分析,抽象原则在解决“无权处分”问题时确有其价值。首先,由于抽象原则是以区分负担与处分两种不同的法律行为为理论前提的,所以,在解决无权处分方面不存在债权效力与物权效力混杂的障碍,是其优势。其次,无权处分的法律后果因抽象原则的承认与否而有不同。承认物权行为的无因性,第一受让人在其获得交付的原因行为无效时,仍可有权处分该物。如采有因性,这时的处分就成为无权处分。所以,无因性理论在观念上减少了无权处分情形。例如:基于买卖合同,乙从甲处获得标的物所有权,乙又将该标的物转让给丙。后甲乙间的买卖合同被认定无效或被撤销,但由于物权行为无因性原则,乙仍然取得所有权,所以乙将标的物转移给丙的行为仍属有权处分。若采有因性原则,这时就只能按无权处分处理。②再次,抽象原则具有维护物权变动连续性,保护交易安全的作用。此外,物权行为理论作为抽象思维的极致,具有解释论上的意义。
然而,仅从某一制度的法律功能分析尚不能得出应当移植的结论。因为这一抉择关乎到立法主义这一基础问题,不能不顾忌一国法律传统对法移植的影响。我国的物权变动制度并不以物权行为理论为基础。吸收抽象原则等于改变立法主义。所以抽象原则主张伊始便受到了来自于各方面的抵抗。这是法律情感上同质法的亲性与异质法的斥性的表现。法律的移植与法律理论的引入不同。前者是法律规范在制度层面上的融入,后者则仅是观念上的融入。法律理论的引入若不建立在法律规范的移植基础上,就只是一种解释论。若连同法律规范移植,那么就必须考虑诸法律范畴之间的协调性以及与一国法律传统的关系。目前,抽象原则作为一种法律理论的引入已经完成,但要上升为一种制度就必然否定我国现有的立法主义。笔者不主张这一由解释论到制度论的跨越。
首先,法律传统上,德国潘德克吞法学式的抽象思维并不被我国实务界普遍接受。与复杂化倾向相比我国更习惯于接受简化的理论。简单明了但却能达到相同法律功能的理论才是最需要的。从经济分析的角度,当制度达成的功能相同时,应选成本支出小的方式。择抽象物权契约理论颇具形而上的色彩,但它并没有使思考变得简单。基于无因性原则发生物权变动之后,仍然留下了复杂的债法上不当得利请求权问题。①抽象理论仅停留于形而上学的思考方法层面,虽嫌繁琐其弊尚小,若作为制度范畴,其繁琐性弊病甚大。对制度的大量解释、说明、培训、翻译考证工作需要付出成本。当事人也要为人为复杂化的制度付出制度利用成本。不动产交易当事人要将物权变动的意思表示制作成书面,形成物权合同。无因性规则造成的两次所有权移转②,带来了税收上的负担。
其次,法律的进化是一个渐变的过程。不能将法移植视同法律革命。成文法的生命之源在于体系与逻辑。所以,不是万不得已,法移植是不能以牺牲法律概念甚至法律体系为代价的。只要现有的法律资源能够实现规范功能时,就不必移植异质的法规范。异质法规范的移植甚至会带来观念的冲突。“一个源于错误的交付也是完全有效的”,合同无效也能发生物权变动的效果, 不符合我国的法律传统和一般的正义观念。很难被接受。
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陕西省人民政府办公厅转发省建设厅《陕西省地震灾后恢复重建工程质量管理办法》的通知

陕西省人民政府办公厅


陕西省人民政府办公厅转发省建设厅《陕西省地震灾后恢复重建工程质量管理办法》的通知
陕政办发 〔2008〕82号


各市、县、区人民政府,省人民政府各工作部门、各直属机构:
  
  省建设厅制订的《陕西省地震灾后恢复重建工程质量管理办法》已经省政府同意,现转发给你们,请认真遵照执行。
  
  
  


                        陕西省人民政府办公厅  
  
                        二○○八年七月三十日
  
  
  
陕西省地震灾后恢复重建
  
工程质量管理办法

省建设厅

  
第一章 总则

  第一条 为了有力、有序、有效地开展我省地震灾后恢复重建工作,积极、稳妥地恢复灾区群众的正常生产生活秩序,加强地震灾后恢复重建工程质量监督管理,明确工程建设各方的质量责任,确保灾后恢复重建工程质量,根据《中华人民共和国建筑法》和国务院《建设工程质量管理条例》、《汶川地震灾后恢复重建条例》等相关法律法规规定,结合我省实际,制订本办法。
  
  第二条 国务院和省人民政府确定的我省地震灾区内,凡属灾后恢复重建工程的质量管理适用本办法。
  
  第三条 各级人民政府应当加强对地震灾后恢复重建工程质量管理工作的领导、组织和协调。
  
  省建设行政主管部门对全省灾后恢复重建工程质量实行统一监督管理。
  
  有关行业主管部门按照各自职责分工,负责本行业灾后恢复重建工程的质量管理工作。
  
  灾区市、县(区)建设行政主管部门及其他有关行业主管部门负责本行政区域内本行业灾后恢复重建工程质量的具体管理。
  
  第四条 建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位依法对所参与的灾后恢复重建工程质量负责。
  
  第五条 我省灾后恢复重建工程必须执行国家标准、行业标准、地方标准及《陕西省房屋建筑震后重建设防暂行规定》。
  
  第六条 我省灾后恢复重建工程,鼓励采用先进科学技术和管理方法,鼓励参与建设工程质量保险和勘察设计责任保险,通过经济手段促进工程质量的提高。
  
  第七条 政府各有关部门、质量监督机构,勘察、设计、施工、监理等单位要发挥专业优势,对农民自建住宅积极提供技术指导和帮助,引导受灾群众建设节能、节材、省地、抗震的新型实用住宅。

第二章 建设单位的质量责任

  第八条 建设单位必须严格按照基本建设程序进行灾后恢复重建工程项目的建设,严格按照灾后恢复重建准入制度将工程发包给具有相应资质等级的单位,并应在项目实施过程中检查核实有关单位资质及从业人员个人资格。
  
  第九条 建设单位在同勘察、设计、施工、监理等单位签订的建设合同中,必须对工程质量进行约定,并明确相应质量责任。
  
  第十条 建设单位不得以任何理由明示或暗示设计单位、施工单位违反工程建设标准及规范、降低抗震设防标准、降低工程质量。
  
  第十一条 建设单位不得以任何理由任意压缩合理工期、拖欠工程款。由建设单位提供的建筑材料、构配件和设备的质量必须符合国家有关标准和设计文件要求,建设单位不得明示或暗示施工单位使用不合格的材料、构配件和设备。
  
  第十二条 建设单位应委托具有资质的工程质量检测机构,对涉及结构安全和使用功能的试块、试件以及有关材料的见证取样进行检测。
  
  第十三条 建设单位在收到施工单位的工程竣工验收申请后,应及时组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。工程竣工验收的重点是对工程是否符合抗震设防要求进行查验,对不符合抗震设防要求的,不得出具竣工验收报告。
  
  同时,建设单位应及时通知环保、消防、卫生等部门进行环保、消防、卫生专项验收。
  
  建设单位对验收过程和验收结论负责,勘察、设计、施工、监理等单位对各自签署的质量评估文件负责,环保、消防、卫生等部门对各自做出的专项验收结论负责。
  
  第十四条 工程验收和专项验收合格后,建设单位应及时向项目主管部门申请项目竣工验收。项目主管部门应组织有关部门和单位,对项目进行全面竣工验收,项目竣工验收合格的,可交付使用;项目竣工验收不合格的,经建设单位组织整改后,应就整改部分重新验收,全部验收合格后方可交付使用。
  
  第十五条 工程竣工验收合格后,建设单位应及时审定工程决算,并应自工程竣工验收合格之日起15日内,到建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

第三章 勘察、设计单位的质量责任   

  第十六条 参与灾后恢复重建工程的勘察、设计单位必须满足灾后恢复重建的准入要求。禁止勘察、设计单位以其他勘察、设计单位的名义承揽工程,禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程,禁止勘察、设计单位转包或者违法分包所承揽的工程。
  
  第十七条 参与灾后重建工程的勘察、设计单位应当进一步健全勘察、设计质量管理体系和质量责任制度。工程勘察、设计项目负责人、设计人、审核人、审定人等相关人员必须具有相应的技术职称或者注册执业资格。参与灾后重建工程勘察、设计单位法定代表人对本单位勘察、设计质量全面负责;项目负责人对项目的勘察、设计质量负主要责任;项目设计人、审核人、审定人对其设计、审核、审定项目的勘察、设计文件负设计、审核、审定的质量责任。
  
  第十八条 勘察、设计文件必须符合抗震设防及其他技术标准、合同约定、设计深度等要求,并注明工程使用年限。
  
  第十九条 勘察、设计单位应参加建设单位或监理单位组织的施工图纸会审,积极做好设计文件交底和现场技术服务;参加地基基础、主体结构、工程竣工验收;参加工程质量事故调查,提出技术处理方案。
  
  第二十条 工程勘察、设计单位应当加强灾后重建项目技术档案的管理工作。工程项目完成后,必须将全部资料分类编目,装订成册,归档保存。
  
  第二十一条 施工图审查机构应加强灾后重建项目的施工图审查,切实把好勘察设计质量关,重点审查勘察设计单位执行强制性标准情况,审核工程项目结构体系、结构方案和构造措施的抗震性能,确保工程项目结构安全。

第四章 施工单位的质量责任   

  第二十二条 参与灾后恢复重建工程的施工单位必须满足灾后恢复重建的准入要求,禁止施工单位转包或者违法分包所承揽的工程。依法分包的专业工程,分包单位应对分包工程的质量向总承包单位负责,总承包单位对分包工程的质量承担连带责任。
  
  第二十三条 施工单位必须按照有关规范、标准和经审查合格的施工图设计文件进行施工,施工重要部位、关键工序必须编制专项施工方案,抗震构造措施必须严格按照《陕西省房屋建筑震后重建抗震设防暂行规定》及国家和省有关规定执行。
  
  第二十四条 施工单位必须对建筑材料、构配件、设备进行进场验收,严禁使用未收到复试合格报告或经检测不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的建筑材料、构配件和设备。
  
  第二十五条 施工单位应当在施工过程中强化质量自控,建立健全施工质量检验制度,严格工序管理,按规定认真做好隐蔽工程验收。
  
  第二十六条 建设工程发生质量事故的,施工单位应当立即采取措施,防止损失扩大,并按照有关规定及时向相关行政主管部门报告。
  
   第二十七条 施工单位应当做好质量控制资料的收集、整理和归档,保证其真实、完整。工程竣工后,施工单位应当向建设单位提交竣工报告和完整的施工技术资料,并向建设单位出具质量保修书和使用说明书。

第五章 监理单位的质量责任   

  第二十八条 参与灾后恢复重建工程的监理单位必须满足灾后恢复重建的准入要求。监理单位应当依照法律、法规以及有关规范、标准、经审查合格的设计文件、建设工程承包合同和监理合同,对施工质量实施监理,并对施工质量承担监理责任。
  
  第二十九条 监理单位必须按规定在施工现场设置监理项目部,派驻具有相应资格的总监理工程师和监理工程师。总监理工程师及监理工程师变动必须经建设单位同意。
  
  第三十条 监理单位必须按照工程监理规范的要求对建设工程实施监理。监理单位在开工前和施工中发现施工图与现场实际情况不符,必须及时书面通知建设单位。
  
  第三十一条 对建设工程地基基础、主体结构和抗震设防措施等重要的工程部位、工序和隐蔽工程,必须全程进行跟踪监理。监理人员发现施工活动已经或者可能危及工程质量的,必须及时向总监理工程师报告,由总监理工程师下达局部暂停施工指令或者采取其他应急措施。
  
  第三十二条 工程监理人员应当加强对工程使用建筑材料、建筑构配件和设备的进场验收,严格执行见证取送样制度;对建筑材料、建筑构配件和设备的质量有异议的,必须进行抽查。对施工单位不按照经审查合格的施工图设计文件施工或者有违反法律、法规、工程建设强制性标准和合同约定行为的,应当予以制止;制止无效的,应当立即通知建设单位,并报告建设工程质量监督机构。
  
   第三十三条 监理单位应按规定及时组织或参加对检验批、分项、分部、单位工程验收。
  
   第三十四条 监理单位应认真做好监理资料的整理、归档。工程竣工后,监理单位应当如实出具工程质量评估报告。

第六章 质量监督管理责任

 
  第三十五条 各级建设行政主管部门及有关行业主管部门要加强工程质量的监督管理,不断加大执法力度,严肃查处恢复重建过程中的工程质量违法行为。要建立企业及个人信用档案系统,对灾后恢复重建工程质量违法行为记入不良行为记录,并向社会公布。
  
  第三十六条 各级建设行政主管部门和有关部门应当建立举报制度,公开举报电话号码、通讯地址或者电子邮件地址,随时受理有关灾后恢复重建工程质量问题的举报,并在30个工作日内依法调查,严肃处理。
  
  第三十七条 各级、各专业建设工程质量监督机构具体实施对工程质量的监督管理。监督重点是影响结构安全、使用功能和抗震设防措施等关键环节和重要部位。
  
  第三十八条 省建设工程质量安全监督总站应当加强对参与灾后恢复重建工程的市、县(区)和各专业工程质量监督机构实施质量监督管理工作的指导、监督,组织全省质量监督系统对受灾严重的县(区)工程质量监督机构给予技术支持和帮助。
  
  第三十九条 灾区市、县(区)和各专业工程质量监督机构具体实施灾后恢复重建工程的质量监督管理工作。对灾后恢复重建工程的质量监督必须在建设单位办理完工程质量监督手续之日起5个工作日内制订质量监督方案。
  
  第四十条 灾后恢复重建工程必须按规定由工程质量监督机构实施质量监督,未办理质量监督手续的,有关部门不得办理施工许可证(开工报告)。
  
  第四十一条 灾区市、县(区)和各专业工程质量监督机构必须加强对灾后恢复重建工程的地基基础、主体结构和工程竣工验收的监督,发现各参建责任主体在验收过程中有违反国家法律、法规和规范、标准行为的,应责令停止验收,经整改后重新组织验收。

第七章 附则

  
  第四十二条 在地震灾后恢复重建中,各设区市、县(区)、乡(镇)政府及有关部门主要负责人、分管负责人、有关责任人对工程质量事故负有责任的,按照《陕西省地震灾后恢复重建工程质量行政责任追究暂行办法》处理。
  
  第四十三条 在地震灾后恢复重建中,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位,降低建设工程质量,造成重大安全事故,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门依照《建设工程质量管理条例》的有关规定给予处罚。
  
   第四十四条 本办法自发布之日起施行。



苏州市住宅区物业管理条例

江苏省苏州市人大常委会


苏州市住宅区物业管理条例


(2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定 2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准)



第一章 总  则


第一条 为了规范住宅区物业管理活动,维护当事人的合法权益,营造良好的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。

第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理,也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。

街道办事处(镇人民政府)履行本条例规定的相关职责,协调物业管理与社区建设之间的关系,协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责,做好物业管理的监督管理工作。

第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织,主要负责制订物业服务行业行为规范,组织物业服务行业从业人员的业务培训,调处行业内部的争议,办理房产行政主管部门委托的其他事项。


第二章 业主、业主(代表)大会和业主委员会


第六条 在物业管理活动中,业主享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务,依法使用物业共用部位、共用设施设备;

(二)享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权;

(三)参加业主大会会议,行使投票权和表决权;

(四)提议召开业主大会或者业主代表大会(以下简称业主〈代表〉大会),对物业管理的有关事项提出建议;

(五)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权;

(六)监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同;

(七)要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为;

(八)法律、法规规定的其他权利。

在物业管理活动中,业主应当履行下列义务:

(一)遵守临时管理规约、管理规约和业主(代表)大会议事规则(以下简称大会议事规则),支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主(代表)大会的决定和业主(代表)大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按时交纳物业服务费用,不得拖欠、拒付;

(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(六)不得损害公共利益和他人合法权益;

(七)法律、法规规定的其他义务。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主(代表)大会,由一个物业服务企业实施物业管理,同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第八条 物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主(代表)大会和业主委员会行使物业管理权。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会的职责。

业主户数超过一百户的,业主可以决定成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成,业主代表一般不少于三十人,每幢至少有一名业主代表。

业主代表在参加业主代表大会前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见;凡需全体业主投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

第十条 物业管理区域符合下列情形之一的,应当召开首次业主(代表)大会:

(一)已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的;

(二)同一物业管理区域内分期开发的住宅区,已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十,但交付使用已超过两年的。

第十一条 业主(代表)大会由业主负责筹备。首次业主(代表)大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生筹备组。

物业管理区域符合第十条规定情形的,建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面告知之日起三十日内,负责组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。未及时书面告知的,街道办事处(镇人民政府)应当主动组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。

筹备组的人数为五至九人的单数,其中街道办事处(镇人民政府)和建设单位代表各一名,筹备组的组长由街道办事处(镇人民政府)的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后,应当在物业管理区域内公告。

建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料,并且提供必要的人力、场地支持。

首次业主(代表)大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

第十二条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主(代表)大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)确认业主身份;

(三)提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单,并征求业主意见;

(四)拟订大会议事规则和管理规约等草案,并征求业主意见;

(五)做好召开会议的其他准备工作。

前款第(一)项至第(四)项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

第十三条 业主(代表)大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务,并对全体业主负责。

业主(代表)大会依法决定下列事项:

(一)制定和修改大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主(代表)大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。

第十四条 业主(代表)大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式,也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

业主(代表)大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主(代表)大会作出的决定,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并且在物业管理区域内公告。其中,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

首次业主(代表)大会通过大会议事规则和管理规约,可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数,由大会议事规则确定。

第十五条 业主(代表)大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:

(一)经百分之二十以上的业主联名书面提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

提议召开业主(代表)大会临时会议的,应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的,其提议无效。

业主委员会逾期不召集会议的,房产行政主管部门责令限期召集;经责令仍未召集的,业主可以申请街道办事处(镇人民政府)召集。

第十六条 业主委员会是业主(代表)大会的常设执行机构,履行下列职责:

(一)召集和主持业主(代表)大会;

(二)执行业主(代表)大会会议的决议、决定;

(三)签订并履行物业服务合同,督促物业服务企业履行物业服务合同,督促业主按时交纳物业服务费;

(四)制定重大维修工程项目年度计划,监督公共事务管理制度的执行,协调、处理涉及物业管理的公共事务;

(五)监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况;

(六)审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告;

(七)听取业主的意见和建议,监督管理规约的实施;

(八)接受业主、业主(代表)大会和有关部门的监督;

(九)法律、法规规定和业主(代表)大会赋予的其他职责。  

业主委员会不得从事经营活动。

第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议,可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,会议应当有过半数委员出席方能召开,作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录,经出席会议的委员签字后存档。

第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和组织能力;

(四)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。

第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主(代表)大会条件时,一般选举五名业主委员会委员,以后各期交付使用的,按照大会议事规则增选委员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

业主委员会的任期由业主(代表)大会决定,一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

业主委员会委员辞职,应当提前两个月向业主(代表)大会会议提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选,但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的,应当召开业主(代表)大会重新选举。

业主委员会委员变动的,业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

第二十条 有下列情形之一的,经业主委员会决定,业主委员会委员资格中止:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)丧失履行职责能力的;

(三)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的;

(四)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;

(五)无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的;

(六)提出书面辞呈的;

(七)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

委员资格中止的,业主委员会应当提请业主(代表)大会审议决定终止资格,并在物业管理区域内公告。

第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案:

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)大会议事规则和管理规约;

(四)首次业主(代表)大会会议记录;

(五)其他应当提供的材料。

业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内,完成备案并且抄送物业所在地街道办事处(镇人民政府)。经备案的业主委员会,其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。

备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。

第二十二条 业主委员会任期届满三个月前,应当召集业主(代表)大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

业主委员会任期届满前一个月,尚未召开业主(代表)大会产生新一届业主委员会的,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前,原业主委员会继续履行职责。

第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的,应当协助街道办事处(镇人民政府)和业主建立筹备组召开业主(代表)大会,重新选举产生新的业主委员会。

业主委员会违反法律、法规和管理规约,严重损害多数业主合法权益,或者影响社区安定和社会稳定的,应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)组织召开业主(代表)大会会议,重新选举业主委员会。

第二十四条 业主(代表)大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。

第二十五条 业主(代表)大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门,与社区居民委员会协作,共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

业主(代表)大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主(代表)大会,业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议,会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第二十六条 物业管理区域内,可以建立由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集和主持,协调处理物业管理重大事宜。


第三章 前期物业管理


第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理,并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。

前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。

第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分:

(一)新建住宅区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设,拥有共同配套设施的,应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域;

(二)新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区,并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域;

(三)新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域;

(四)已建成并相毗连的住宅区,经各自区域三分之二以上业主同意,可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域划定有争议的,房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处(镇人民政府)的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。

第二十九条 建设单位在预(销)售物业之前,应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

临时管理规约的效力至业主(代表)大会审议通过的管理规约生效时终止。

第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置,并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的,物业服务用房面积不得少于七十平方米。

物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋,一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。

物业服务用房应当进行简单装修,具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的,物业服务用房应当预留端口,具备正常使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时,应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时,应当先行办理物业服务用房权属登记。

物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

物业服务用房不得买卖和抵押。


第四章 物业服务企业和物业服务


第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。

从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。

物业服务企业应当提供下列基本服务项目:

(一)做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作;

(二)协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序,做好值班、巡逻工作;

(三)对物业管理区域内公共绿地进行日常养护;

(四)对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。

物业服务的具体项目和服务程度,按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的,应当在合同中另行约定。

第三十四条 物业服务企业不得有下列行为:

(一)擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;

(三)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;

(四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

(五)擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

(六)擅自停水停电;

(七)其他严重损害业主权益的情形。

第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订;物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。

第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的,由建设单位继续委托物业服务企业管理。

前期物业服务合同期限未满,业主(代表)大会召开并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前,根据业主(代表)大会的决定,将续聘或者新聘物业服务企业的情况,书面通知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会,同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门。

物业服务合同期满,业主(代表)大会没有作出变更决定的,原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

第三十八条 物业服务合同尚未到期,因物业服务企业不履行合同的,由业主委员会经业主(代表)大会同意,提前解除物业服务合同,该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

因物业服务合同纠纷,物业服务企业要求退出物业管理区域的,应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门,并在物业管理区域内公告。

第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后,物业服务收费标准根据业主(代表)大会决定,由业主委员会和物业服务企业协商确定。

物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况,接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。

物业服务企业未经业主、非业主使用人同意,不得预收超过六个月期限的物业服务费,不得收取一年以上押金、保证金等费用。

第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额,按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业服务企业单独列帐,合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

电梯起始层的业主不承担电梯运行费(电梯起始点设在地下层的除外),但应当承担维修、更新改造费用。

第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位,其停放服务收费标准,在政府指导下,由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的,收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的,不得收取停车费。

第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主(代表)大会的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有,其中百分之三十用于补贴物业服务费,百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

共用设施、设备报废后的收益,应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费,也可以按照业主(代表)大会的决定使用。

第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。


第五章 物业的移交和接管


第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

  (五)物业服务所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时,将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

对不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)和所在地房产行政主管部门应当督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 物业服务企业更替的,原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料,配合新的物业服务企业做好交接工作。


第六章 物业的使用和维护


第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库,业主、非业主使用人需要承租的,建设单位应当出租。仍有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人;承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。

地下停车位尚有空余的,物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足,确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的,应当经业主(代表)大会或者业主委员会决定,并依法办理消防等相关手续。

物业管理区域内停放车辆,不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的,应当采取措施保障安全,并及时恢复原状,造成损失的,应当依法赔偿。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘的,应当征得利害关系人和业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等,需要临时占用、挖掘的,应当事先告知业主委员会和物业服务企业,在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护,以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。

第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外,应当首先经有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)将车库用于居住、生产经营;

(二)人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅;

(三)损坏房屋承重结构,私搭乱建;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物,堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动;

(六)擅自摆摊设点,无序停放车辆;

(七)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(八)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(九)违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物;

(十)法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业发现违反前款规定的行为,应当劝阻、制止,并督促改正。拒不改正的,应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修,应当遵守法律、法规,遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。

物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门依法处理。

第五十二条 业主转让物业时,应当按照合同约定交清物业服务费用,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

第五十三条 房屋的维修责任,按照下列规定划分:

(一)业主专有部分,由业主自行维修;毗连部位,由相邻业主共同维修。

(二)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。

(三)单幢房屋有两个或者两个以上单元,单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(四)单幢房屋不上人屋顶的维修,由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(五)单幢房屋可上人屋顶(包括屋面和周边围护),为各层共用的,由屋顶庇护范围下各层业主,按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担;为若干层(户)使用的,由使用层(户)的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

(六)住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造,由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。

属于人为损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿。

第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

业主、业主(代表)大会、业主委员会对其负有维护责任的物业,应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准,定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约,由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施,费用由责任人承担。

业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时,有关业主和非业主使用人应当予以配合。

第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的,街道办事处(镇人民政府)和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修,也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后,由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支,并向业主公示。

第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。

专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。


第七章 法律责任


第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的,应当承担相应的法律责任。

业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的,业主委员会和物业服务企业可以催交;逾期仍不交纳的,由物业服务企业加收滞纳金;对于超过三个月不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 业主(代表)大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,房产行政主管部门或者街 道办事处(镇人民政府),应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主(代表)大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由房产行政主管部门予以处罚:

(一)建设单位或者物业服务企业不协助业主(代表)大会筹备工作的,责令其协助,并可处以三千元以上三万元以下的罚款;

(二)建设单位不承担首次业主(代表)大会筹备、成立费用的,责令其承担有关费用,并可处以五千元以上五万元以下的罚款;

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