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预购商品房再转让/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 14:50:36  浏览:8268   来源:法律资料网
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预购商品房再转让
——田冲

案例简介:06年1月份,刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押,然后双方再到开发商处办理更名手续,手续费由刘先生全部承担,更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中,因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款,卖方要求刘先生承担违约责任,支付约定数额的违约金,刘先生不同意,卖方随诉诸法院。
律师分析:本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的,只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆,房地产泡沫也随之高涨,给经济运行带来了巨大的风险;同时房地产市场的发展趋于畸形,盲目的追求高利润,开发高档住宅及商业地产,不利于房地产市场的长期健康的发展,更不利于国家宏观调控政策的实施,同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者,不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一,国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分,但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度,从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转,不存在对不动产征税问题,致使税金流失,而且加速了房屋财产的流转,给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力,明确予以否定,至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定:预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力,既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说,只能产生以下法律后果:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
对于本案来说,既然合同无效,合同中约定的违约条款也就当然的无效,不存在谁违约,谁承担违约责任的问题;对于买受人来说,他并没有实际占有该房屋,也就谈不上返还财产,而对于卖方来说,既然已经收取了部分购房款,就应当返还购房款及同期银行利息;因为本案中的卖方存在主要的过错,所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同,这样的合同才是合法有效,才能得到法律的切实保护!
出现以上情况,买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记,这提醒广大的购房者,在买房之前一定要审查清楚:房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致?如不一致,是否得到了产权人的合法有效的授权?该房屋是否有共有权人?有的话,共有权人是否同意出卖房屋?只有把好这一关,才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述,在房屋买卖当中,有着很多的违法、违规操作,有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解,有的则是为追求利益而明知故犯,他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失,重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之,无论买卖的是一手房还是二手房,都必须先查清卖方有无房产证,有无处分权,不然会导致巨大的法律风险。


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国家劳动总局保险福利司关于矽肺病待遇问题的复函

国家劳动总局保险福利司


国家劳动总局保险福利司关于矽肺病待遇问题的复函
国家劳动总局保险福利司


复函
四川省劳动局:
你局川劳险便字(82)18号函收到。对所询问题,现复如下:
一、退休、退职或精简回家的职工,在职时从事过矽尘作业,退休、退职或精简前未查明患有一期矽肺病或患一期矽肺病合并活动性结核病,或未作过矽肺检查,退休、退职或精简后,未再从事过矽尘作业,现查出患一期矽肺病代偿机能属于乙、丙两类的,也可以按照(81)劳总险
字52号文件的规定,改按患二三期矽肺病职工的退休待遇办理。
二、(63)中劳薪字440号、(63)会通字50号《劳动部、全国总工会关于患矽肺病职工若干待遇问题的通知》规定,一期矽肺病合并肺结核病的职工,在其病情未好转到硬结钙化期以前,应按照患二三期矽肺病的职工待遇办理。这里所说的“合并肺结核病”,就是指的“合
并活动性肺结核病”。关于这方面的问题,一九六三年七月十五日卫生部、劳动部、全国总工会修订公布的《硅尘作业工人医疗预防措施实施办法》已有原则规定,今后处理这方面的问题时,都应以一期矽肺合并活动性肺结核病为准。



1982年4月30日

玉林市关于损害经济发展软环境行为的责任追究办法(试行)

广西壮族自治区玉林市人民政府


玉发〔2003〕5号
中共玉林市委员会玉林市人民政府关于印发《玉林市关于损害经济发展软环境行为的责任追究办法(试行)》的通知

各县(市)区党委(工委)和人民政府(管委),市直机关各部委办局,各人民团体,各企 事业单位,中直、区直驻玉各单位:
   现将《玉林市关于损害经济发展软环境行为的责任追究办法(试行)》印发给你们,请认真 贯彻执行。
                        中共玉林市委员会
                        玉林市人民政府
                         2003年2月28日



玉林市关于损害经济发展软环境行为的责任追究办法(试行)

  第一条 为进一步改善和优化我市的经济发展软环境, 严肃纪律责任, 实现玉林经济社会发展新跨越,力争在广西率先实现全面建设小康社会目标,根据《中共中 央、国务院关于实行党风廉政建设责任制的规定》、《中共中央关于加强和改进党的作风建 设的决定》、《中国共产党纪律处分条例(试行)》、《中华人民共和国行政监察法》和《国 家公务员暂行条例》等法律法规以及自治区关于对损害投资软环境行为实施责任追究的有关 规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市各级党组织(含党组织关系在本市的中直、区 直单位)、共产党员和各级国家行政机关、国家公务员以及具有行政管理职能的单位及其工 作人员。
  第三条  本办法所称损害经济发展软环境行为,是指违反中央 、自治区和市委、市政府关于发展社会主义市场经济、改善投资环境、规范市场经济秩序的 有关政策和规定,在有关的公务活动中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,或者有其他对我 市经济和社会发展造成不良影响的各种违纪违法行为。
  第四条 违反中央、自治区和玉林市关于改善对外开放的政策及法制环 境的有关规定,有下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党 纪、政纪责任:
  (一)继续或者变相使用已失效的有关法律、法规、规章或者中央、自治区和玉林市已宣布废 止的经济政策、法规性文件,或者继续使用法律、法规、规章和文件中已宣布删除(废止)或 已修改的条款,造成不良后果的;
  (二)擅自或者越权制发违反中央、自治区和玉林市关于改善经济发展环境的决策和规定的政 策、文件,造成不良后果的;
  (三)擅自出台与国家法律、法规以及中央、 自治区和玉林市的政策、法规、规章相抵触的 招商引资政策,严重损害国家、集体和人民利益的;
  (四)行政机关发布有关决定、办法等规范性文件,或者制定行政措施不按有关规定报请上级 机关批准或者备案管理,造成严重后果的。
  第五条 违反中央、自治区和玉林市关于改革行政审批制度的有关规定 ,在行政审批过程中,有下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法 追究党纪、政纪责任:
  (一)对行政审批申请无正当理由不予受理的;
  (二)无正当理由在规定审批时限内未予办理完毕的;
  (三)不予受理不告知理由,或者申请人申请材料不齐全,不一次性告知申请人必须补齐补正 的全部内容,造成危害后果的;
  (四)擅自设立或者取消行政审批事项的;
  (五)对已被依法取消的行政审批事项继续实施审批或者变相审批的;
  (六)在依法规定的审批条件和标准之外,擅自增加其他条件或者限制的;
  (七)无正当理由对符合规定条件应当予以批准的行政审批申请不予批准的;
  (八)对不符合规定条件的行政审批申请予以批准的;
  (九)违反规定程序实施行政审批的;
  (十)超越职权实施行政审批,擅自提高或者降低行政审批档次的;
  (十一)在办理行政审批事项中,擅自搭车收费,提高收费标准,扩大收费范围的;
  (十二)接受申请人赠送钱物、有价证券和支付凭证或者向申请人提出购买商品、宴请、接受 服务、交纳保证金、参加保险等不正当要求的;
  (十三)指令下属部门或者人员违反规定办理审批事项的;
  (十四)对已审批项目负有事后监管职责的部门和人员因监管不力,造成不良影响和后果的;
  (十五)把不允许委托给行政机关以外的组织实施的行政审批行为加以委托,或者有权委托但 委托给不符合法定条件的组织或个人,或者对受委托的组织和个人实施的行政审批行为不依 法进行监督的。
   第六条 违反中央、自治区和玉林市关于改进工作作风、提高办事效率 的有关规定,在有关 的公务活动中,有下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党 纪、政纪责任:
  (一)对中央、自治区和玉林市作出的决定、命令或者重大工作部署拒不执行,或者变相抵制 、反对、不予落实的;
  (二)不按照中央、自治区和玉林市关于政务公开的有关规定,对应予公开的事项不公开,或 者搞假公开,造成不良社会影响的;
  (三)对职责范围内的工作事务不按规定时限办理,或者借故拖延、推诿,或者人为设置障碍 ,歧视、刁难服务对象,或者对服务对象打击报复的;
  (四)对其他单位有法定依据提请支持、配合、协助的有关事务不支持、不配合、不协助,或 者互相推诿、扯皮,造成不良影响或者后果的;
  (五)违反工作纪律,造成恶劣影响或者其他严重后果的;
  (六)泄露国家秘密,或者泄露因履行职责掌握的商业秘密或者个人隐私,造成危害后果的;
  (七)不履行或者不正确履行法定职责,对发生的重大安全事故、重大案件或者其他造成恶劣 影响的事件负有责任的。
  第七条 违反中央、自治区关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的 规定,在有关的公务 活动中,有下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党纪、政 纪责任:
  (一)违反规定在道路、车站或者本行政区域边界设置关卡,阻碍外地产品进入或者本地产品 运出的;
  (二)对外地产品或者服务设定歧视性收费项目、收费标准,或者规定歧视性价格的;
  (三)通过设定歧视性资信登记、资质要求、评审标准或者不依法发布信息等方式限制或者排 斥外地企业、其他经济组织或者个人参加本地招投标活动的;
  (四)以采取同本地企业、其他经济组织或者个人不平等的待遇等方式,限制或者排斥外地企 业、其他经济组织或者个人在本地投资或者设立分支机构,以及对其在本地的投资或者分支 机构实行歧视性待遇,侵害其合法权益的。
  第八条 违反中央、自治区和玉林市关于规范市场经济秩序的规定,在 有关的公务活动中, 有下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党纪、政纪责任:
  (一)对管辖范围内的市场经济秩序维护、整顿、规范不力,对破坏市场经济秩序的行为长期 失察或者放任自流,致使当地的建筑、流通、金融、中介、旅游、文化等市场秩序严重混乱 或者存在严重隐患的;
  (二)与制假售假、偷税骗税、骗汇、走私贩私等各种破坏市场经济秩序的违纪违法人员相互 勾结,包庇、纵容其违纪违法行为,或者为其充当保护伞的;
  (三)行政执法部门对在维护、整顿和规范市场经济秩序活动中发现的违纪违法案件线索不及 时向有关职能部门通报、移交, 以罚代管、以罚代刑的;
  (四)政府和职能部门组织、参与、支持金融违规违法活动,或者配合金融监管部门对各种金 融违规违法行为制止、查处、打击不力的;
  (五)政府和职能部门违反法律法规的有关规定,干预金融工作,干扰企业合法经营,造成重 大经济损失的;
  (六)在国有土地使用权出让、国有资产产权交易、政府投资的重大项目和工程建设、技术交 易、特许经营权出让及政府采购等事务中,应当进行招标或者拍卖而未进行招标、拍卖的, 或者未按规定的招标方式和招标组织形式招标的,或者在招投标活动中有虚假招投标、泄露 标底等行为的;
  (七)行政机关、事业单位、垄断性行业和公用企业采取行政命令、强买强卖、强制有偿服务 、强揽业务、搭配搭售等方式,搞垄断经营,妨碍公平竞争,造成不良影响或者严重后果的 。
  第九条 违反中央、自治区和玉林市关于发展和规范社会中介机构的有 关规定,在有关的公 务活动中,有下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党纪、 政纪责任:
  (一)拒不与所办中介机构脱钩,或者搞明脱暗不脱,把属于职责范围内的工作转移或者委托 给中介机构,搞有偿服务或者从所管理的中介机构分利的;
  (二)向中介机构收取管理费,或者巧立名目变相向中介机构收取、摊派费用的;
  (三)在办理行政许可、审批、登记、认证、裁决等事项时,强行要求接受中介服务,或者指 定中介机构的;
  (四)授意、指使或者强迫中介机构出具虚假报告或者提供虚假证明,造成不良影响或者严重 后果的;
  (五)对行业协会及中介机构疏于监管,以致发生中介机构严重违法违规操作、弄虚作假、超 标收费等,造成不良影响或者严重后果的。
  第十条 违反中央、自治区和玉林市关于减轻企业负担的有关规定,有 下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党纪、政纪责任:
  (一)违反企事业单位意愿,以广告、认购、定购、有偿新闻及其他任何形式直接或者变相向 企事业单位收费,或者强制企事业单位参加各种评比、研讨、考核、培训等活动及各类学会 、协会、研究会的;
  (二)向企事业单位摊派,或者索要赞助费,向企事业单位强买、强卖产品的;
  (三)将法定的无偿服务变为有偿服务,向企事业单位收取咨询、信息、检测、样品检验等各 种费用的;
   (四)对企业符合法定条件应享受的减、免、缓及出口退税等收费、税收优惠政策不落实,附 加条件或者要求给予好处才落实的;
   (五)以各种名义长期无偿占用或者变相占用企业财产、物品的;
   (六)违反国家关于控制对企业进行评比检查的有关规定的;
   (七)利用职务或者工作上的便利,将本人或者亲属应当由个人支出的费用,到下属单位或者 其他单位报销的。
   第十一条  违反中央、自治区和玉林市关于规范行政执法行为的有关 规定,在有关的公务 活动中,有下列情形之一的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党纪、政 纪责任:
   (一)无法定依据实施行政处罚或者采取行政强制措施的;
   (二)违法限制投资者人身自由,或者违法搜查投资者住所和办公等场所,影响投资者正常生 活和生产经营的;
   (三)擅自设立行政处罚种类或者改变行政处罚幅度,或者违反法定程序实施行政处罚的;
   (四)采取行政强制措施超越法定时限的;
   (五)对发现或者群众举报的管辖范围内的违法违规行为不依法进行处理,或者无正当理由拖 延处理的;
   (六)对依法应当移送有关机关处理的违纪违法案件不移送,致使违纪违法人员逃脱行政处分 、行政处罚或者刑事处罚的;
   (七)对公民、法人和其他组织之间的经济纠纷、争议进行裁决时,滥用职权、徇私枉法的;
   (八)在委托执法过程中,对受委托者执法行为疏于管理,长期失察,或者指使、纵容、暗示 受委托执法者滥用处罚权,违规违法与受委托者订立利益分配协定的;
   (九)执法人员利用职务上的便利,索取或者收受他人财物,或者擅自使用、调换、变卖或者 损毁被依法查封、扣押、冻结、没收的财物,或者将收缴的款物据为已有的;
   (十)违法实施行政行为侵犯公民、法人和其他组织的合法权益,或者违法实施其他行政行为 ,造成严重后果的。
   第十二条 违反国务院关于对行政事业性收费和罚没收入实行收支两条 线管理的规定,在有 关的公务活动中,有下列情形之一的,依照国务院《违反行政事业性收费和罚没收入收支两 条线管理规定行政处分暂行规定》的有关规定追究有关责任人行政纪律责任:
   (一)不履行行政事业性收费、罚没职责,应收不收、应罚不罚的;
   (二)违反罚款决定与罚款收缴分离的规定收缴罚款的;
   (三)对行政事业性收费项目审批机关已经明令取消或者降低标准的收费项目,仍按原定项目 或者标准收费的;
   (四)违反规定,擅自变更行政事业性收费或者罚没范围、标准的;
   (五)违反规定,擅自设立行政事业性收费项目或者设置罚没处罚的;
   (六)下达或者变相下达收费、罚没指标的;
   (七)违反财政票据管理规定实施行政事业性收费、罚没的;
   (八)违反规定,擅自开设银行帐户的;
   (九)截留、挪用、私分、坐收坐支行政事业性收费、罚没收入的;
   (十)对坚持原则抵制违纪违法的行政事业性收费、罚没行为的单位或者个人打击报复的;
    (十一)以实施行政事业性收费、罚没的名义收取钱物,不出具任何票据的。
   第十三条 在有关的公务活动中,犯有本办法规定之外的其他错误的, 依照《中国共产党纪 律处分条例(试行)》、 《中华人民共和国行政监察法》以及其他法律法规追究党纪政纪责 任。
   第十四条 对损害经济发展软环境的违纪违法人员实施纪律处分,由其 所在单位按党组织的 隶属关系和干部管理权限及有关规定程序办理。县(含县)级以上纪检监察机关认为必要时, 可以直接进行查处。
   对损害经济发展软环境行为涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。
   第十五条 违反本办法规定,情节轻微、尚未构成违纪,或者违纪违规 不宜给予党纪政纪处分,但群众反映强烈,造成一定社会影响的,可由有关党组织或者行政 主管单位对直接责任人给予批评教育、责令作出检查、通报批评或者诫勉、责令辞职、免职 、辞退等组织处理。党政机关授权或者委托、委派、聘用的其他组织和人员,违反本办法有 关规定的,可作解散、解聘、辞退处理。
   第十六条 各地方、各部门、各单位有违反本办法规定,情节较轻的, 对直接责任人员和负 有责任的主管人员给予批评教育、责令作出检查、通报批评或者诫勉、责令辞职、免职等组 织处理;情节较重的,对直接责任人员和负有责任的主管人员依规依法追究党纪政纪责任。
   第十七条 第十五、十六条中关于组织处理的决定可由有党员 及干部管理权的机关或者单位 直接作出,也可由纪检监察机关、组织、人事部门或者主管单位依据调查结果提出建议,报 请有权机关决定。组织处理决定一般应在收到组织处理建议之日起30日内作出。
   第十八条 对违反本办法规定所获的经济和各种非经济利益,国家法律 法规有明确规定的, 按有关规定予以收缴、扣押、退还等;需要赔偿的,按《中华人民共和国国家赔偿法》的有 关规定办理;国家法律法规没有明确规定的,对所得经济利益责令退赔或者予以收缴,非经 济利益予以取消或者纠正。
   第十九条 各级机关及其工作人员如有违反本办法的行为,公民、法入 或其他组 织可以直接向中共玉林市纪律检查委员会、玉林市监察局或玉林市投资项目投诉中心投诉。
   第二十条 为了确保改善和优化经济发展软环境取得实效,实行民主评 议制度。每年由市县两级政府办公室牵头组织对行政机关进行民主评议。
   评议的内容包括:政令畅通问题;工作效率问题;工作作风问题;工作纪律问题;政务公开 问题;勤政廉政问题等、评议的方法采取自评和社会评议相结合,可以与行风评议工作一起 进行。评议等级分为满意、基本满意、不满意三个等级。
   在评议中,对社会问卷调查综合评分满意率达不到60%的单位作如下处理:
   (一)年终“双文明”目标管理责任制考核中不能评为优秀,年终“一把手”工程考核要降一 个等级。
   (二)单位主要领导以书面形式向市委、市人大、市政府主要领导说明原因并作出检查;
   (三)问题特别严重的,或者对存在的问题整改不力的,要追究单位主要负责人的纪律责任。
   第二十一条 本办法所称直接责任人员,是指不履行或者不正确履行规 定的职责,其行为对出现违纪违法行为有直接因果关系的人员。
   本办法所称负有责任的主管人员,是指在规定的职责范围内,对主管的工作不负责任,不履 行或不正确履行职责,对出现违纪违法行为负有领导责任的人员。
   第二十二条 本办法由中共玉林市纪律检查委员会、玉林市监察局负责 解释。
   第二十三条 本办法自发布之日起施行。中共玉林市委办公室、玉林市 人民政府办公室《关 于对损害投资软环境行为实行责任追究的暂行办法》 (玉办发〔2001〕109号)同时停止执 行。各县(市)区发布的相关规定与本办法不一致的,以本办法为准。




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