浅析行政诉讼中的当事人/李崇军

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论履行不能

2000年11月24日 14:08 王利明

王利明 男，１９６０年２月生，湖北省仙桃市人。１９７８年２月考入湖北财经学院法律系，１９８１年１２月于该校毕业；１９８２年２月考入中国人民大学法律系攻读民法硕士学位，１９８４年１２月毕业后留校任教至今；１９８７年至１９９０年曾在中国人民大学法律系攻读在职博士学位。现为中国人民大学法律系教授、博士生导师、系副主任。主要著作有：《经济法的理论问题》（与梁慧星合著）、《民法新论》（上、下册）（与郭明瑞等合著）、《法律调整新论》（与赵秉志等合著）、《经济体制改革中的法律问题》（与李时荣合著）、《改革开放中的民法疑难问题》、《侵权行为法归责原则研究》、《国家所有权研究》、《民法·侵权行为法》（与郭明瑞等合著）。

履行不能（Unmog Lichen）的概念，在德国合同法和受德国法影响的一些大陆法系国家的合同法中占据着重要地位。诚如台湾学者王泽鉴指出：“给付不能是契约法上核心问题之一。”［（１）］然而，这一概念是否应为我国合同立法和司法所借鉴，值得探讨。

履行不能通常可分为自始不能与嗣后不能，自始不能属于债务成立的问题，嗣后不能属于债务履行的问题。［（２）］这两个问题是合同法中的两大基本问题，有鉴于此，在本文中，我们将不揣浅陋分别论述自始不能、嗣后不能的形态及区分问题，从而就履行不能概念的可借鉴价值作出粗浅的探讨。

一、自始履行不能与合同无效

自始履行不能的概念最早起源于罗马法。罗马法学家赛塞斯（celsus）曾提出过“给付不能的债务无效（impossibiliumnulla obligationest）”的论断，但根据罗马法学家盖尤斯的一些论述，履行不能在罗马法中适用的范围极为有限，主要适用的案件是误以为自由人为奴隶的给付、不具有交易性物品（如宗教上的圣物）的给付等，对于这些情况也并非一概宣布契约无效，相反却有许多例外的限制，例如，出卖人为恶意而买受人为善意，则买卖合同仍然有效。

罗马法的观点对德国法产生了一定的影响。德国学者麦蒙森（Mommsen）于１８５３年在其有关著述中强调若合同在订立时就已形成履行不能，则该合同应被宣告无效。该观点被《德国民法典》第３０６条完全采纳。依据该条规定：“以不能的给付为标的契约，无效。”德国学者拉伦茨对此解释为：“此项规定系基于事实需要而作出的价值判断，盖在给付客观不能之情形，契约自始即失其目的，失其意义，失其客体，故使之不发生任何效力。”［（３）］这样一来，“罗马法上‘impossibilumnulla obligationest’原则，本仅适用于少数特定客观之案例，德国民法将此原则加以概括化”，从而扩大了契约无效的范围。［（４）］

《德国民法典》第３０６条的规定深刻地影响了一些大陆法国家和地区的法律，如《瑞士债务法》第２０条完全采纳了这一原则。我国《台湾民法》第２４６条仿效德国法规定：“以不能之给付为契约标的者，其契约无效。”第２４７条第１项补充规定：当事人于订约时，明知给付不能或可得而知契约系以不能之给付为标的者，应负信赖利益之赔偿。为解释这一原则，台湾学者洪逊欣指出：“法律行为，如欲发生效果，须其标的可能实现。即以不能实现之可能，则纵令以国家法，对当事人之私法自治与以助力，亦无从促其达成目的之故。”［（５）］

合同因自始不能而无效，从表面上看是合乎逻辑的选择，因为既然从订约时合同已不能履行，则继续维持合同的效力显然无必要，因此应宣告合同无效。然而实际情况并非如此，“此项规定，并非基于逻辑之必然性，盖于此情形，法律仍可承认契约有效，而令债务人负不能履行之赔偿责任。”［（６）］《德国民法典》第３０６条的规定忽略了两个事实：第一，该规定未考虑导致合同无效的原因，一概将自始不能的情况宣告无效，将使无效的范围过于广泛，其结果可能会使无过错的合同当事人承担合同无效的不利后果。因为无过错的当事人并不知道对方自始不能履行，他在合同订立后，可能因期待合同有效而为合同的履行支付了一定的代价，而合同无效不仅使其会遭受信赖利益损害，而且会造成期待利益的损害，这些损害未必都能得到补偿。假如对某些合同不是简单地宣告其无效，从而使无过错的当事人基于有效的合同提出违约的请求，或许对当事人更为有利。第二，自始不能的情况极为复杂，有些合同的履行并非绝对不可能，如缺乏支付能力、经济陷于困境等，均属于经济上履行艰难。再如债务人因生病不能亲自履行，可能并非绝对不能履行，而只是法律上不宜强迫其履行而已。若对自始不能均宣告无效，则某些合同关系的当事人极有可能利用无效的规定，以合同自始不能为借口，将本可以履行而且应该履行的合同变为无效合同。所以，对各种情况均简单地宣告无效，既可能不利于交易安全，也未必符合合同当事人特别是债权人的利益。

为了弥补《德国民法典》第３０６条的不足，德国法院通过法律解释而提出了“客观不能”与“主观不能”的概念。法院和学说认为：《德国民法典》第３０６条提出的“Unmoglichkeit”（不能）一语，专指客观不能，至于主观不能则另以“Unvermogen”一字表示。［（７）］以自始主观不能的给付为契约标的的，其契约仍然有效，债务人就其给付不能，应负债务不履行的责任，债权人可以请求损害赔偿或解除契约。法院认为，既然每个人在订约时都担保其要履行合同，如果他订约仅仅只是无能力履行，不论出于何种原因，他都必须赔偿对方的信赖利益损失。如果契约是自始客观不能，如出卖人在订约时就没有货物等，则应使合同无效。然而，何为主观不能和客观不能？如何对两者作出区分？学者对此众说纷纭，在学说上有四种不同的观点。一种观点认为，凡是任何人均不能够履行者，为客观不能，仅为该债务人不能履行者，为主观不能；第二种观点认为，凡不能的原因在于给付本身者为客观不能，基于债务人一人的情事者为主观不能；第三种学说则认为，凡基于债务人个人的原因致不能履行者，为主观不能，否则，为客观不能；第四种观点认为，依事物的原因而不能者，为客观不能，因债务人个人的原因而不能者，为主观不能。正是由于区分标准不明确，因此对判例也无不影响，如德国Dusseldorf高等法院于１９５３年２月２７日的一项判决曾引起争议，该案情是：某大商贾重金聘请一占星家，根据星象变化，以定凶吉，对其公司业务提出建议。Dusseldorf高等法院认为此项约定给付，无论在自然科学方面和法律方面来考察，均属客观不能，根据《德国民法典》第３０６条规定，应属无效。德国学者对此提出尖锐批评，认为观察天象星座而提出建议，属于一项可能的给付，在科学上是否正确，对当事人是否有利，具有何等价值，可不予考虑，故契约仍为有效。这个案件表明契约主观不能与客观不能的标准本身不清楚。正如德国债法修改委员会认为，“区别各种各样的客观不能与主观不能－－什么地方也找不到对这两个概念的定义，或许根本就不可能下定义－－常常成为争议的原因。”［（８）］一些台湾学者也提出：“主观或客观之分，既然属于学说上之分类，其界限又未确定，则所谓自始客观不能，其范围而非确定，自易引起纷扰”，［（９）］因而不能区分主观不能与客观不能。最近，德国“债法修改委员会”建议“如果债务人尽了依债务关系的内容和性质应尽的义务之后，仍然不能履行给付，那么在这种情况下有权拒绝给付，但金钱债务除外。这样，在委员会的草案中，就没有客观不能和主观不能的概念了”。［（１０）］可见，德国立法正朝着取消客观不能与主观不能的方向发展。

按照德国法学界一致的观点，《德国民法典》第３０６条的规定是失败的，［（１１）］“该条将给付不能的效果规定为无效，以及将债务人的责任局限于赔偿消极利益（第３０７条）是不适当的”。［（１２）］如果我们将该条与法国合同法、英美合同法、《联合国国际货物销售合同公约》（简称《公约》）规定的模式相比较，就会发现，在对待自始履行不能方面可以有多种不同的立法选择，各种选择均有其合理性，但比较而言，德国法的规定是不合理的。下面对这几种模式简单分析如下：

（１）法国法。法国法并不认为以不能给付为标的的契约一概无效，但《法国民法典》第１６０１条规定了货物的灭失将导致合同无效的情况。依该条规定：“如买卖时，买卖的物品全部毁损，出卖即归无效，如物品仅一部分毁损时，买受人有权选择或放弃此项买卖，或请求以分别估价的方法确定保存部分的价额而买受。”在债的消灭中，民法典第１３０２条也规定：作为债务标的的特定物毁灭或不能再行交易之用，或遗失以至不知其是否存在时，如此物并非因债务人的过失而毁坏或遗失，而且其毁坏或遗失发生在债务人负履行迟延的责任以前者，将导致债务消灭。在实践中，法院的判例认为，如果债务人知道或者应当知道履行不可能的事实，则债权人可以因债务人之不法行为或缔约过失，而要求赔偿损害，赔偿的数额不受原告信赖合同有效的程度的限制。［（１３）］总之，根据法国法，履行不能的适用范围比较狭窄，主要限于特定货物的灭失。

（２）英美法。英美法认为，在订立合同时，该合同就不可能履行，属于一方的错误或双方的错误问题。其推理是，如果合同双方与基于合同标的存在的错误假设而订约，并且任何一方均不承担这一风险，则合同将因共同错误而无效。英国１８９３年的《货物买卖法》第６条规定：一项出售特定货物的买卖合同，如在缔约时货物已经灭失，且卖方不知情，该项契约无效。英国《合同法重述》（第二版）第３５（１）规定，在没有明文的承担风险的规定的情形下，如果成立出售特定物的买卖合同时，双方都不知道货物从来不存在或不再存在的，合同不成立。对于双方的错误，法律将给予救济。对于单方面的错误，则依具体情况处理。例如，如果卖方在误认为货物存在上有过错，则他将凭默示的货物存在保证或过失承担责任。［（１４）］

（３）《公约》的规定。《公约》未规定履行不能问题，与《德国民法典》第３０６条的规定截然不同，《公约》原则上认为在缔结时就已出现履行不能的合同是有效的。对于风险转移以前出现的履行不能问题，按照由出卖人承担风险的原则处理（第３６条），如果因为履行不能而致合同不能履行，无论是自始不能还是嗣后不能，除非有法定的免责理由，否则将构成合同不履行的责任（第４５条以下、第６０条以下）。

从上述三种模式中可以看出，这些模式均没有简单地宣告自始履行不能便导致合同一概无效。也没有采用主观不能与客观不能等模糊的标准来限制无效的范围。相比较而言，《德国民法典》第３０６条的规定确实过于简单，且将履行不能导致合同无效的范围规定得过于宽泛，这显然不利于保护无过错的当事人。从经济效率角度来看，此种规定也会造成低效率。因为大量宣告合同无效，不仅将使许多属于经济上不能甚至是暂时不能的交易消灭，使正当的交易得不到鼓励，而且无效带来了十分复杂的后果，即恢复原状和赔偿损失问题，同时会不必要地增加一些返还财产的费用。过多地消灭本来不应该被消灭的交易，也会使某些合同当事人在订立了对自己不利的合同以后，藉口合同自始不能履行而要求宣告无效，这对于交易秩序的维护也没有什么好处。

当然，除德国法以外的三种模式也是各具特点的。相对而言，我们认为《公约》的规定更为合理一些。首先，《公约》没有区分自始和嗣后履行不能问题，对凡是无正当理由在履行期到来以后不履行和不能履行的，除非有正当的免责事由，否则一概按违约处理，这就极为简便易行。其次，《公约》不象法国法那样对买卖标的物毁灭损失的情况均作为无效来考虑，而作为风险责任处理，这是有一定道理的。货物毁损灭失不一定都使合同不能履行。现代社会大量的交易都是种类物的交易，种类物的灭失并不一定导致合同自始履行不能，因此没有必要简单宣告在此情况下合同一概无效，更何况即使宣告无效，也要确定谁负担标的物灭失的责任问题。所以，《公约》按照风险是否移转为标准来确定谁应负责，而不是简单地宣告合同无效是比较合理的。第三，《公约》对自始履行不能情况，也没有如英美法那样作为错误来对待。事实上，标的物灭失、自始不存在等现象可能因多种原因引起，不完全是因为当事人的错误造成的。英美法的规定在这方面显然有些片面性。不过，《公约》认为自始履行不能一概不影响合同的效力，从而使有过错的当事人负违约责任，这种规定确有利于维护合同的效力和交易秩序，但因其未考虑到合同可能因为错误、欺诈等原因引起履行不能，应导致合同被撤销或无效的情况，因此也有失周延。

我国法律是否应采纳《德国民法典》第３０６条的规定？我们认为，我国现行民事立法和司法实践，较之于德国法关于自始履行不能的规定更为合理，因此不应采纳德国法的规定，这具体体现在：

第一，我国《民法通则》规定了行为人对行为内容有重大误解的民事行为应予以撤销，因合同被撤销，有过错的一方当事人应承担责任（第５９条、第６１条）。如果双方错误地认为标的物存在而事实上不存在，或者某种标的物存在而事实上不存在该种类型的标的物，可按重大误解处理。但发生重大误解以后，应由有撤销权的当事人主张是否撤销合同，从而使合同自始失效。这就可以解决一些因误解引起的履行不能问题。不过，有些学者对此有不同的看法。有一种观点认为，对此种情况，“应由当事人双方主张无效，不存在当事人一方才有权撤销的合同，因此用我国法上的误解来解决合同自始履行不能，显然是不够的，我国合同法应引入合同自始履行不能的概念。”［（１５）］我认为这一理由是不充分的。《民法通则》第５９条关于行为人对行为内容有重大误解之规定，显然是从单方的错误角度作出规定的，如果属于双方误解，则双方均应为撤销权人，都有权向对方提出撤销，并由双方各自承担相应的责任，如不愿撤销，也可由双方根据不能履行的情况而协商解决。因此，《民法通则》第５９条的规定可以包括双方误解的情况，从而可以解决因误解引起的履行不能问题。

第二，如果一方（出卖人）明知自己无履行能力而故意签约，此种情况在我国司法实践中大多按欺诈处理。最高人民法院于１９８７年《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用〈经济合同法〉的若干问题的解答》中指出：“明知自己没有履行能力，仍与其他单位签订经济合同，其行为具有欺诈性质，……对于这些无实际履行能力的工商企业所签订的经济合同，应当确认为无效合同。”因此，凡是一方自始就明知合同不能履行，而仍与对方订约属于欺诈，合同当然无效。

第三，如果一方因自己的过错使标的物在订约前灭失，既无从判定标的物灭失在订约前还是合同成立后发生的，又不属于不可抗力的情况，则完全可按违约行为处理。

总之，我们认为，目前我国现行法的规定已能较好地解决合同自始履行不能问题，没有必要引进德国法关于自始履行不能的概念，人为地造成法律规定的不合理性。

二、嗣后不能与违约形态

给付不能的另一项重要内容是嗣后不能（Nachtraghche Unmoghichkeiteit），按照学者的一般看法，自始不能决定着合同是否成立或有效的问题，而嗣后不能则关涉债务履行及违约问题，这就是说，在合同有效的情况下，若发生嗣后不能，除不可归责于当事人双方的情况以外，就涉及到违约或负责问题。

将履行不能即嗣后不能抽象化为一种违约形态，乃是德国债法的一大特点。履行不能成为违约形态，最初是由德国学者麦蒙森于１８５３年倡导的。麦蒙森根据对给付的三方面（标的、时间、地点）的要求而将给付区分为标的（品质或数量）的、地点的及时间的给付不能而认为履行迟延只不过是一种特殊形态的给付不能，［（１６）］因为在麦蒙森看来，未能准时发生的给付不再是准确的给付，准确的给付已经因为第一次的不适当给付而成为不能。这样一来，履行不能所包含的内容极为宽泛，几乎可以涵盖各种违约形态。德国民法基本采纳了这一观点，将给付不能的概念适用到违约补救和责任之中，规定了债务人对应归责于自己的给付不能的责任，［（１７）］并将给付不能与给付迟延作为两类基本的违约形态而将各种复杂的违约现象均概括其中，从而形成了德国法对违约形态的“二分法”制度。

从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬（昆明）律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知，利用军队土地进行房地产开发有其特殊性，其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师，本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题，一是找谁谈？二、如何谈？三、如何办手续？四、纠纷如何处理？旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地，是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础，长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分，实行统一规划、统一调配，其产权归属于军队，由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天，许多开发商虽然把目光投向了军用土地，但由于对军队情况不了解，不知道军方的“水”有多深，他们又在犹豫和观望，而不敢轻易下决心。那么，军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢？
做为一名曾经的军队律师，笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题，以抛砖引玉。
一、找谁谈？
开发商如果对某军队用地有开发意向，并且有意与军方合作开发，应当找谁谈？
早在1992年底，总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确：“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门，负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的，均应…严格办理审批手续，严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产，不论数量多少，一律报总后勤部审批；如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。”
从上述规定来看，对口的业务部门无疑是房地产主管部门，基层是营房股（团级）、营房科（师级），中层是营房部（军级）、房管局（军区），高层是基建营房部（总后勤部）、中央军委。但是，如果只是与房地产主管部门洽谈，很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关，即：司令部、政治部、后勤部和装备部，营房科为师后勤部的一个部门，在业务上归军级营房部管理，在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项，各级党委都非常重视，因此，在营房科首肯后，一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门，重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看，要逐级经过师级、军级、军区各个关口，最后才能上报到总后勤部。
因此，开发商若有与军队进行合作开发的意向，首先要找军队房地产业务部门谈，除此之外，还要与后勤部领导充分沟通，重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长（如：师长、政委）的首肯和支持，缺一不可。
二、如何谈？
首先，需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起，在军队开展生产经营已经叫停，因此，早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发；二是部队对于军队房改工作非常重视，各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题，并且充分与住房制度改革政策相接轨，以加快干部住房建设步伐；三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目，普遍执积极支持的态度；四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的，通常会给予配合。
其次，军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察，同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之，军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度，努力维护军方的利益。
因此，建议开发商充分考虑军方的需求点，以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案，同时，应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力，以消除军方的担忧和疑虑，为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此，合作成功的可能性较大，反之则较小。
三、如何办手续？
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定，因此具有一定的可行性。
首先，我们来了解一下军用土地管理的现状。以往，军队空余土地转让主要采取协议的方式，由于土地转让未纳入土地供应年度计划，转让方式和程序不规范，信息披露不充分，国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后，原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够，利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中，因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地，造成国有资产流失的情况。近年来，军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料，军用土地管理主要存在四个方面的问题：一是因体制编制调整，一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶，导致军用土地流失，引发土地纠纷；二是存在历史遗留问题，土地权属不明，缺乏合法手续；三是军用土地被非法侵占；四是个别单位法律观念和军产意识不强，疏于管理，甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理，规范土地的转让行为，1993年，财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日，国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发〔2007〕29号），要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年，总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调：要加强房地产权属集中管理，加强空余房地产集中储备，加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序，兑换或转让房地产，不论数量多少，必须报总后勤部审批，军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准，任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时，从2008年7月至2010年10月，四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署，结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查，对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记，准确掌握了房地产资源的底数，土地确权率达到89.6%，领证率提高了近23%。这充分说明，导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此，今后利用军队空余土地进行房地产开发建设，必须符合相关法律法规和政策的规定。首先，土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请，按程序报解放军总后勤部批准后，纳入军队空余土地转让计划，抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府，由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地，不得进行转让。第二，价高者得。经依法批准后，可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布，需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动，对出让地块进行报价，按照价高者得的原则，签订《国有土地使用权出让合同》，支付土地出让金，取得国有土地使用权。第三，接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后，不再作为军事用地，由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地，不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件，对于改变土地使用条件的，按照《国有土地使用合同》的约定，补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理？
在军地房地产合作中，开发商往往在资金和开发经验方面具有优势，而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求，综合来看，双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是，在军地房地产合作过程中，军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益，但一旦发生纠纷，开发商处理的难度较大。
首先，随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心，近年来，军队不断完善涉军维权机制，维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制，形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍，目前，全军共设法律顾问处268个，旅团级单位设法律咨询站1600多个，营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名，并且呈快速上升趋势。因此，千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次，军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求：一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件，转让工作不仅要符合国家的法律法规，还要同时符合军队的政策规定，两者缺一不可，否则就缺少法律支撑；二是军方能进能退。通过竞价，军方与受让方签订的合同是否生效，完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定；三是先交钱后给地。军地双方达成协议后，受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用；总部批准、合同生效后，受让方付多少钱军方给多少地。由此看出，军方在此过程中不仅始终掌握着主动权，而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三，基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑，一旦军队房地产合作发生纠纷，人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理，则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决，这样做的结果，虽然也能取得一定的效果，但是宽严不一；即使人民法院受理后公正判决，又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大，军队账户上的钱都是军响、军费，如何执行？
因此，一旦产生纠纷，对于开发商而言，诉讼风险非常大，建议以协商和调解的方式予以解决；并且，由于军方人事变动频繁，开发商不宜久拖不决，而应当速战速决。