齐齐哈尔市人民政府关于规范性文件备案的规定

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辽宁省辽阳市人民政府


辽阳市城市房屋拆迁补偿评估管理办法

第82号令

《辽阳市城市房屋拆迁补偿评估管理办法》业经2005年3月10日辽阳市第十三届人民政府第三十八次常务会议讨论通过，现予发布实施。

市长

二OO五年三月十三日


辽阳市城市房屋拆迁补偿评估管理办法

第一条 为规范城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据有关规章规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在我市城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁补偿评估的行为，适用本办法。
第三条 本办法所称房屋拆迁补偿评估（以下简称拆迁评估），是指房屋评估机构专业评估人员对拆迁范围内的被拆迁房屋及其附属物和房屋合法用地以及房屋产权调换，根据不同区位、用途、面积等因素，估算和判定拆迁评估价格的行为。
被拆迁房屋评估价格，是指房屋价格和房屋合法用地价格。不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋以外的补助补偿费以及被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿费。
第四条 房屋拆迁补偿评估应当坚持独立、公正、客观、合法的原则，任何单位或者个人不得干预房屋拆迁补偿评估活动和擅自改变评估结果。
第五条 市建设行政主管部门是我市城市房屋拆迁补偿评估的主管部门（以下称市房屋拆迁主管部门），负责拆迁评估的监督管理。其所属的拆迁管理机构具体负责拆迁评估的日常监督管理工作。
辽阳县、灯塔市人民政府的房屋拆迁主管部门（以下称县房屋拆迁主管部门），负责本行政区域内的城市房屋拆迁评估的监督管理，接受市房屋拆迁主管部门的指导、监督。
第六条 房屋评估机构在拆迁评估中，应当接受房屋拆迁主管部门的监督管理。拆迁人应当积极组织协助拆迁评估。被拆迁人或者房屋承租人应当提供被拆迁房屋的房屋和土地使用权权属的有效书证，配合拆迁评估。
第七条 拆迁评估由具有房地产评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担，评估报告必须由专职注册房地产评估师签字，并经评估机构盖章。
第八条 房屋拆迁主管部门应当优先采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签的方式公开、透明确定评估机构。
被拆迁人、房屋承租人少于200户的选代表3人、超过200户的选代表5人与拆迁人派出的2名代表共同参与投票或者抽签。
被拆迁人、房屋承租人无法确定代表选择评估机构的，由房屋拆迁主管部门从公布的评估机构中采取随机方式确定评估机构承担拆迁评估工作。
第九条 具有房地产评估资质的本市和外埠的评估机构，均可以向房屋拆迁主管部门申请从事我市的拆迁评估业务。
第十条 拆迁人应当与评估机构签订拆迁评估书面委托合同，并按国家规定的评估费用标准支付评估费用。
受委托实施拆迁评估的评估机构应当检验拆迁人的房屋拆迁许可证，确认拆迁评估范围、评估时点。同时不得转让、变相转让受委托的拆迁评估业务。
第十一条 评估机构在接受评估委托后3日内，应当将组成的评估人员名单以及注册登记的许可证和资格证书送交房屋拆迁主管部门。评估机构和评估人员与拆迁当事人有下列情形之一的应当回避：
（一）是当事人或者当事人的近亲属；
（二）与当事人有业务上的合作关系；
（三）与当事人或评估鉴定标地物有利害关系；
（四）与当事人有其他关系，可能影响到公正评估鉴定的。
第十二条 同一拆迁项目的被拆迁房屋的评估与房屋产权调换的评估应当委托同一个评估机构进行。
第十三条 受委托评估机构和评估人员需要查阅被拆迁房屋和国有土地使用权的房屋和土地权属档案以及有关房地产交易的信息，房产、规划和国土资源部门应当允许查阅。
第十四条 拆迁评估目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模较大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评估时点。
拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十五条 房屋拆迁主管部门根据房屋拆迁评估专家委员会对我市上一年度不同区域、用途、结构的存量房屋房地产平均交易价格评估结果确定被拆迁房屋区域补偿指导价格并定期公布。
拆迁房屋评估应当根据核发房屋拆迁许可证时房屋拆迁主管部门公布的被拆迁房屋区域补偿指导价格，结合被拆迁房屋建筑面积、成新、朝向、层次、结构、用途等因素进行。
第十六条 拆迁评估分为分类评估和分户评估。
分类评估，是指对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照相同区位、结构、用途等因素和类别进行的房地产平均价格的评估。
分户评估，是指对拆迁范围内的被拆迁房屋，根据房屋的区位、用途、结构、合法用地面积和建筑面积，结合房屋楼层、朝向、成新等因素按户进行的房地产价格的评估。
第十七条 产权调换房屋价格的评估：集中成片安置的住房，由对被拆迁房屋进行评估的机构进行分类评估。非住宅房屋和零星安置的住房，由对被拆迁房屋进行评估的机构进行分户评估。
第十八条 拆迁当事人对评估机构出具的分类评估结果，就补偿金额达不成协议的，采取分户评估方法确定评估结果和补偿金额。
实施裁决前由于被拆迁人的原因无法进行分户评估的，以分类评估的价格作为裁决的依据。
第十九条 被拆迁房屋室内自行装饰装修（住宅房屋简单装饰装修除外）的补偿金额，由拆迁当事人协商确定，协商不成的，委托评估机构确定。
住宅房屋简单装饰装修，是指进户防盗门、铝合金或者塑钢窗、居室普通木地板、餐厅厨房以及卫生间普通墙砖地砖等，建筑面积每平方米造价在100元以下的装饰装修。
第二十条 评估机构应当将分类评估结果或者分户评估的被拆迁人姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估结果等在拆迁范围内公示，并进行现场说明，听取拆迁当事人的意见。公示时间不得少于7日。
公示期满后，评估机构应当向委托人提供拆迁范围内被拆迁人房屋的整体评估报告或分户评估报告。委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第二十一条 住宅房屋的评估，可以采用一种评估方法进行评估，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。
非住宅房屋的评估，应当采用两种以上的评估方法进行评估。采用一种评估方法的，说明理由。
第二十二条 评估机构进行拆迁评估时，拆迁当事人应当提供拆迁评估所需资料，协助进行现场查勘。
拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料作为实地查勘记录。实地查勘记录由实地查勘的拆迁评估人员和拆迁当事人签字。
因被拆迁人、房屋承租人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人、房屋承租人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在拆迁评估报告中作出相应说明。
第二十三条 评估机构应当按照委托合同的约定，自委托合同订立之日起10日内出具拆迁评估报告。评估结果现场公示期满，拆迁人将评估报告向房屋拆迁主管部门备案。
第二十四条 拆迁当事人对评估报告有疑问的，可以向评估机构进行咨询，评估机构应当向拆迁当事人解释评估的依据、原则、程序、参数选取和评估结果产生的过程。
第二十五条 拆迁当事人对拆迁评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。
第二十六条 拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受委托的评估机构应当在10日内出具评估报告。
评估结果与原评估结果无误差或者误差在规定的误差范围内的，评估费用由申请人承担；评估结果超出误差范围的，评估费用由原评估机构承担。
第二十七条 拆迁当事人对原评估机构的复评结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异且协商达不成一致意见的，可以自收到复评结果或者另行委托的评估机构出具的评估报告之日起5日内，向房屋拆迁评估专家委员会书面申请技术鉴定。
评估结果与鉴定结论误差不超过5%的，以评估结果为准；误差超过5%的，以鉴定结论为准。
第二十八条 房屋拆迁主管部门应当组建房屋拆迁评估专家委员会。房屋拆迁评估专家委员会由房地产估价师、土地估价师、城市规划师、法律等方面专家组成，负责对我市上一年度不同区域、用途、结构的存量房屋房地产平均交易价格以及房屋产权调换价格进行评估、对评估机构的拆迁评估进行技术指导，同时受理拆迁评估技术鉴定。
第二十九条 房屋拆迁评估专家委员会应当自收到技术鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正，重新出具评估报告。
第三十条 房屋拆迁评估专家委员会受理拆迁评估技术鉴定申请后，应当指派3人以上（含3人，其中必须有具有资格的房地产估价师1人以上）单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。
鉴定组成员与评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第三十一条 房屋拆迁评估专家委员会维持原评估结果的，鉴定费用由申请人承担；否定原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第三十二条 房屋拆迁评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查勘而造成评估失实或者其它后果的，应当承担相应的责任。
第三十三条 拆迁当事人就拆迁补偿安置达不成协议申请裁决的，房屋拆迁主管部门对已申请房屋拆迁评估专家委员会技术鉴定的，以专家鉴定结果为裁决依据；原评估机构按程序对被拆迁房屋已复评的，以复评结果作为裁决依据；已复评的拆迁当事人，仍未达成协议，另请评估机构评估的，以新的评估结果作为裁决依据；因被拆迁人的原因无法进行分户评估的，以分类评估结果或者参照同类房屋的补偿标准作为裁决依据。
第三十四条 对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依据有关规定进行处罚，或者记入其信用档案：
（一）出具不实评估报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本办法规定的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 城市规划区以外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估，参照本办法执行。
第三十六条 本办法由市城乡建设委员负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



　　自首是刑罚中的重要制度之一，司法实践中，能够影响职务犯罪案件量刑轻重的因素主要为自首情节的认定。但由于诉讼程序的特殊性，实践中自首情节认定中的“犯罪以后自动投案”要件的把握相对较为复杂。为此在实践中应把握好以下几点：

　　一、自动投案的认定。根据最高人民法院下发的《关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》规定，自动投案，是指犯罪事实或者犯罪嫌疑人未被司法机关发觉，或者虽被发觉，但犯罪嫌疑人尚未受到讯问、未被采取强制措施时，主动、直接向公安机关、人民检察院或者人民法院投案。实践中，意欲投案者可能遇到客观障碍，或者期待最大限度保护自身权利，也有其他的投案方式可以选择:贪污受贿者携款潜逃后，被纪委、司法机关劝返回国;在逃跑路上、被追捕中、被通缉中主动归案等。身在国外的犯罪嫌疑人能否因其在国内的罪行向国外司法机关投案？笔者认为，由于司法权的独立性，不能作出如此认定，但是可以通过电话、传真、电子邮件等方式向国内的办案机关如实陈述自己的罪行，并且及时回国接受审查，则可以认定自动投案。

　 单位纪检部门时常在定期自查中发现问题，或是专项工作时进行思想教育而督促违纪违法人员主动向单位纪检、单位负责人说明自己的问题，当行为人主动向单位纪检部门或负责人说明问题后，由单位将其移送司法机关;犯罪嫌疑人委托他人，尤其是法律专业人士代为投案，而犯罪嫌疑人随时准备将自己置于司法机关控制之下;司法机关通过做通犯罪嫌疑人亲友的工作，亲友将犯罪嫌疑人送去投案。也应视为自动投案:

　　二、犯罪嫌疑人交代的犯罪事实究竟是未被办案机关“所掌握”，还是办案机关“已掌握”。这一问题有时在审查起诉阶段难以判断，其中很重要的一个原因是侦查部门的某些违规行为掩盖了事实真相，为正确认定自首增加了难度。从侦查机关掌握的线索来源看，有举报人举报或者司法机关在查办中自行发现两种，如获得的举报线索中举报人对嫌疑人的犯罪事实有所具体指向，指明事情的梗概，行为人在什么具体事件中有职务犯罪嫌疑。侦查机关掌握了这样的举报线索其实就已经了解了案件的事实情况，但侦查机关为了达到办案便利，案件质量高，完成结案率的目的，在抓捕嫌疑人到案后仍要给犯罪人一个自己陈述的“自首”机会。这样处理案件的后果是案件到达公诉环节时，办案人无论是通过案卷还是提讯犯罪嫌疑人都无法发现这种暗箱操作的“交易行为”，将伪“如实供述办案机关未掌握的犯罪事实”的行为认定为自首，而这一行为本来应认定为坦白，使犯罪嫌疑人获得了不应该得到的轻判机会。

　　三、行为人对于司法机关已掌握的事实，在行政监察机关主动交代的行为是否成立自首。对这一问题目前有两种观点:一种观点认为，犯罪嫌疑人在行政监察机关如实交代自己未被行政监察机关所掌握的罪行的，如果符合自首的两个法定条件，即应当认定为自首。另一种观点认为，在行政监察机关调查谈话、采取调查措施期间，交代司法机关已经掌握的线索所针对的事实的，不能认定为自首。

　　笔者认为，这里的“办案机关”应当包括纪检、监察、公安、检察等法定职能部门，如果在被监察部门调查谈话、采取调查措施期间，如实交代监察机关所掌握的线索所针对的事实的，不能认定为自首，因为其没有自动投案的行为，如实交代只能认定为坦白。如果该监察部门未掌握该线索所针对的事实，但检察机关等司法机关已经掌握的，行为人在被调查谈话时，主动交代上述事实的，笔者认为，应当区分不同情形处理。如果行为人是在常规性的、例行的谈话时，主动交代的，则主观意愿较强，可以认定为自首;如果是被个别的谈话、有问题需要说明时，则这时其主观意愿受到约束比较大，难以认定为自动投案，就不能认定为自首。

　　四、单位自首的认定。认定单位自首主要把握两点:一是单位意志的体现。单位进行职务犯罪后决定自首的情形为:单位集体讨论或单位的决策机构讨论后全体同意自首的决定;单位的法定代表人、负责人的决定;单位直接负责的主管人员的决定;单位的直接责任人员的决定。二是单位自首效果是否能及于个人。单位自首的，而直接负责的主管人员和直接责任人员未自动投案，由于行为人没有投案的自动性，则对其行为不能认定为自首。当然，行为人在代表单位自首时，也在其他责任人的同意下代表其他责任人或部分责任人进行了投案，而这些责任人如果能够在随后的时间里如实交代其犯罪行为，则应认定为自首。

　　五、概括性自首的认定。概括性自首是指犯罪嫌疑人在向司法机关承认自己实施多起犯罪行为，但是由于某些客观因素无法准确地供述所有犯罪细节，只能概括性地供述大体的犯罪行为，但提供了较为具体、清晰的案件线索供司法机关侦查，并最终查证属实的自首行为。在实践中，由于犯罪时间的长短、行为人个人的生理、心理原因等，在自动投案后难以准确供述其罪行，这完全符合事物发展的客观规律，所以能供述出犯罪的大概情况，并且积极配合司法机关调查取证查明事实真相，应该认定为自首。

　　六、对追缴赃款赃物的自首认定。贪污贿赂犯罪案件中犯罪所得赃款赃物是构成犯罪的关键要素之一，认定自首时必须要考虑赃款赃物追缴的问题。犯罪嫌疑人在侦查阶段被讯问时，出于不舍之心，往往对犯罪所得的赃款赃物有所隐瞒，拒不交代其去向，所以犯罪嫌疑人虽有主动投案之举，但故意隐瞒赃款赃物去向的供述，算不上“如实供述”，不能认定为自首。但是对于因客观原因确实无法交代出赃款、赃物真实下落，如自己没有直接经手，只要其交代出有关真实线索，可供办案机关查证的，仍然应当认定其如实供述了自己的主要犯罪事实。实践中存在一种只看结果不看过程、盲目注重办案效果的倾向，即只要赃款赃物追回，一概视为有退赃行为、悔罪表现，便不再追究犯罪分子在追缴赃款赃物过程中的作用，认定犯罪嫌疑人具有自首情节。这种行为客观上导致了一些职务犯罪分子被不当从轻处罚，应予避免。

　　（作者单位：江苏省丰县人民法院）